Сколько стоит построить многоквартирный дом на 100 квартир

Какая себестоимость строительства жилья?

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

Фактически, тут две группы показателей:

1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности

2. Объем недвижимости в запасе

Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.

Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.

То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.

У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга

Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.

А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.

Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.

1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.

2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.

3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.

Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.

Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.

«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы

Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.

И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.

Другие статьи по этой теме — в моих записях.

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

мне казалось, что маржинальность строителей повыше, если честно. при тех-то ценах) в Сочи уж точно маржинальность не менее 88%
а взятки в какую статью расходов идут?

В себестоимость: там и завышение стоимости материалов, и льготные (откатные) квартиры, и социалка

Я брал публичные компании: крупные, с аудиторами… так что цифры более менее честные

То есть даже после серых историй остаётся 20% на прибыль

Кажется, что 20% маржа это нормально для такого рискованного бизнеса.
Я думал, что у застройщиков маржа побольше.
Какие риски вижу (тем более сейчас):
— Возможное отсутствие спроса на квартиры. Построили дом в неудобном месте, рядом построили дешевле конкуренты, закрылось градообразующее предприятие итд итп. А дом уже не переставить.
— Не согласовали новую стройку. Вы можете подготовить проект, купить землю, а чиновники откажут в строительстве. Деньги на подготовку новой стройки уже потрачены.
— Повышение расходов во время стройки: повышение цен на материалы, рабочую силу, технику и так далее. Деньги на счету могут просто закончиться и дом не будет достроен.

Судя по тому что ПИК отлично продает свои одинаковые коробки, построенные прямо у железных дорог, — местоположение вообще никакой роли не играет.

Добавлю, что я бы ещё поисследовал себестоимость строительства. Ещё можно попробовать сравнить маржу российских застройщиков с европейскими. На сколько она отличается?

Все дорожает, с чего недвиге дешеветь?

Наложилось слишком много негативных факторов

1. Реальные доходы населения падают который год
2. После февральских событий люди все ещё меньше уверены в будущем и не готовы впрягаться в обязательства на много лет вперёд
3. Скачок ключевой ставки до 20% в марте убил выдачу ипотек и даже после снижения она так и не оправилась
4. Бездумная выдача льготных ипотек всем подряд в последние 2 года раздула пузырь недвижимости + отобрала спрос из будущего (т.е. те люди, кто бы в обычных условиях запланированно взял ипотеку сейчас поспешили и сделали это раньше, так что сейчас спрос снижен)
5. Демографическая ситуация в России ухудшается уже который год — детей рождается меньше, это снижает спрос на жильё
6. В ходе пандемии умерли несколько сотен тысяч людей — на рынок выплеснулось множество наследных квартир
7. Опять же из-за пандемии часть людей переселяется из городов в частные дома
8. В ходе "спецоперации" погибло и ещё погибнет много тысяч молодых людей, соотвественно это также снижает спрос на жильё + освобождает какое-то количество квартир + у погибших не родятся дети, следовательно спрос в будущем будет ещё ниже
9. Какое-то количество людей уехало из РФ и выставило квартиру на продажу
10. Немалая часть покупок квартир, особенно по льготной ипотеке, были сделаны с целью инвестиций. Следовательно эти квартиры держатся только пока цены растут. Стоит ценам остановиться или начать снижаться (что уже происходит) — инвесторы начнут их сливать, ещё больше обрушивая ценник
11. Заграничные инвестиции в российскую недвижимость фактически умерли

Исходя из вышесказанного, падение рынка неизбежно. Весь вопрос в глубине падения.

Все дорожает, на недвигу денег не остается:)

ставки же высокие

Огонь ��. Т.е. государство, в теории обеспечивает людей жильем через низкие ипотечные ставки, а эти деньги идут застройщикам. Ну т.е. раньше деньги получали банки а теперь застройщики. И строят откровенное говно. При этом помните несколько месяцев назад хотели нагнуть металлургов на 100 ярдов за цены на металл. Помнится пик был замешан в последних выборах. Видимо это плата ему за лояльность. А граждане. Граждане потерпят, надо потерпеть, а потом привыкнут к новым реалиям.

Не скажу что банки не у дел. Изучу вопрос, сколько стоит для застройщиков льготная ипотека. Знаю, что строители платят банкам, субсидируют ставки. Но не понял пока по каким счётам эти платежи проходят

В регионах новостройка стоит пару лимонов.

Вот это и есть себестоимость строительства.

Да, в мск зарплаты строителей повыше, откаты побольше, Майбах топа сам себя не купит — но себестоимость тех же пару лимонов..

Кратко и по делу. Спасибо

в регионах новостройки по себестоимости продают?

В Иркутске 10-14 млн. Регион

Есть еще формально независимые от "группы", но оформленные на топов ДСК, проектные организации, поставщики тепла, торговые дома, аутстафферы, третейские суды и многое другое.

Всё как и везде в мире, маржа растворяется в цепочке формально независимых посредников.

Из ПАО так деньги не вывести. Так что 17% это чистая маржа уже после всех расходов: и белых и серых

Стоимость строительства многоквартирного дома в 2023 году: сравнение себестоимости и рыночных цен

Строительство многоквартирных домов является одним из наиболее важных направлений в развитии жилищной инфраструктуры городов. Оценка стоимости таких проектов включает в себя не только расходы на строительство, но и множество других затрат, включая юридические услуги, закупку материалов и исполнительных механизмов, а также расходы на управление проектом.

В данной статье мы рассмотрим стоимость строительства многоквартирного дома в 2023 году, используя как данные о себестоимости, так и рыночные цены. Мы также обратим внимание на факторы, которые могут повлиять на стоимость таких проектов, включая изменения в законодательстве и изменения на рынке.

Понимание стоимости многоквартирных домов является крайне важным для владельцев недвижимости, застройщиков, а также для людей, которые планируют приобрести новое жилье для себя и своих семей. На основе этих данных можно принимать осознанные решения, которые позволят сэкономить средства и получить наиболее выгодные условия для всех участников проекта.

Строительство многоквартирного дома: сравнение себестоимости и рыночной цены в 2023 году

Себестоимость строительства

Себестоимость строительства многоквартирного дома в 2023 году зависит от многих факторов, включая стоимость земли, стоимость материалов и технологий, стоимость труда, а также официальных сборов и налогов.

Стоимость земли является одним из главных факторов, влияющих на себестоимость строительства. В зависимости от местоположения земельного участка, его площади и типа разрешенного использования, стоимость земли может варьироваться в широких пределах.

Стоимость материалов и технологий также имеет значительное влияние на себестоимость строительства. Она может варьироваться в зависимости от выбранных строительных материалов, их качества и затрат на транспортировку и складирование.

Рыночная цена

Рыночная стоимость многоквартирного дома в 2023 году зависит от многих факторов, включая стоимость земли, стоимость строительных материалов и технологий, стоимость труда, а также конкуренцию на рынке недвижимости.

Цены на недвижимость находятся в постоянном движении, рынок варьируется, а потребительский спрос зависит от внешних и внутренних эффектов. Это означает, что цена на многоквартирный дом может различаться в зависимости от местоположения, бюджета, функциональности и других факторов.

Покупатель также может влиять на рыночную цену, потому что рынок «недвижимости» — это рынок с предложением и спросом. Чем выше спрос на недвижимость, тем выше может быть стоимость жилья.

Сравнение себестоимости и рыночной цены

Сравнение себестоимости и рыночной цены многоквартирного дома в 2023 году может дать понимание того, насколько эффективно происходит управление строительством и продажами недвижимости, а также какие факторы влияют на цену объекта.

Если рыночная стоимость выше себестоимости, это означает, что компания, занимающаяся строительством, умеет эффективно продавать объекты и перевес наценок покрывает издержки. Если рыночная цена меньше себестоимости это значит, что большую часть затрат компания переносит на покупателя и/или неэффективно управляет продажами.

Таким образом, сравнение себестоимости и рыночной цены многоквартирного дома может быть полезным инструментом для оценки эффективности строительства и управления производством недвижимости.

Тенденции на строительном рынке

Увеличение спроса на жилье

В последние годы наблюдается увеличение спроса на жилье, как в крупных городах, так и за их пределами. Это обусловлено ростом населения, улучшением экономической ситуации и возможностью получения ипотечных кредитов. В связи с этим, возросла и конкуренция на рынке недвижимости.

Рост стоимости строительных материалов

Стоимость строительных материалов в последние годы растет, что затрудняет реализацию строительных проектов. Дороже стали металлоконструкции, кирпич, бетон и другие материалы, необходимые для возведения многоквартирных домов. Это сказывается на затратах на строительство и повышении стоимости жилья для покупателей.

Интенсивное развитие технологий

В связи с интенсивным развитием технологий, в строительстве появляются новые материалы, инструменты и методы работы. Это делает возможным снижение затрат времени и средств на строительство и повышение качества работы. Например, используются компьютерные программы для проектирования и изготовления деталей, роботы для выполнения определенных задач и т.д.

• Увеличение спроса на жилье
• Рост стоимости строительных материалов
• Интенсивное развитие технологий

Как формируется себестоимость строительства?

Расходы на землю и проектирование

Первоочередным расходом при строительстве являются затраты на участок земли и проектирование многоквартирного дома. Сюда входят покупка земли, изучение геологии и уровня грунтовых вод, проектирование жилого комплекса и согласование всех документов.

Расходы на материалы и оборудование

Второй по величине расход – это затраты на материалы и оборудование. Сюда входят покупка строительных материалов, закупка инструментов и механизмов, оплата работы монтажников, электриков и других специалистов.

Расходы на зарплаты и льготы

Третий важный расход, который составляет значительную часть себестоимости строительства, – это затраты на зарплаты и льготы для работников. Сюда входят платежи за труд, налоги, социальные отчисления и компенсации.

Дополнительные расходы

Кроме основных затрат, на строительство жилого комплекса может быть потрачено много дополнительных денег. Это могут быть расходы на страхование, аренду оборудования, затраты на электроэнергию, воду и т.д.

Итоговая себестоимость

Итоговая себестоимость строительства многоквартирного дома включает в себя все затраты, связанные с проектированием, закупкой материалов и оборудования, оплатой труда и налоговыми платежами, а также дополнительными расходами. Все эти затраты влияют на рыночную цену на жилые помещения в доме, поэтому особенно важно продумать каждую деталь при формировании себестоимости.

Факторы, влияющие на рыночную цену жилья

1. Место расположения

Одним из самых важных факторов, влияющих на цену жилья, является место его расположения. В центре города и жилых районах с развитой инфраструктурой цены на недвижимость будут значительно выше, чем в отдаленных районах или на окраинах.

2. Район и его экология

Чистый воздух, развитая инфраструктура, наличие зеленых зон и качественные дороги — это все факторы, которые повышают привлекательность района и, следовательно, цену жилья. Кроме того, в более престижных районах чаще всего находятся более дорогие квартиры.

3. Этажность и площадь квартиры

Чем больше площадь квартиры, тем выше будет ее цена. Также цена может зависеть от этажа, на котором располагается квартира. Обычно квартиры на первом этаже стоят дешевле, чем на последних этажах, за счет меньшей приватности и большего шума.

4. Состояние дома и квартиры

Квартиры в новых домах, с современной отделкой и с использованием качественных материалов, будут стоить дороже. Также цены на недвижимость могут варьироваться в зависимости от того, нужен ли ремонт или восстановительные работы.

5. Рыночная конъюнктура

Наконец, стоимость жилья может изменяться под воздействием конъюнктуры рынка. Во времена экономического бума цены на недвижимость могут резко возрастать, а во время кризисов — снижаться.

Сравнение факторов, влияющих на цену жилья

Фактор	Привлекательность	Влияние на цену
Место расположения	Высокая	Очень значительное
Район и его экология	Высокая	Значительное
Этажность и площадь квартиры	Средняя	Умеренное
Состояние дома и квартиры	Средняя	Умеренное
Рыночная конъюнктура	Средняя	Умеренное

Сравнение себестоимости и рыночной цены в 2023 году

Себестоимость

Себестоимость строительства многоквартирного дома включает в себя затраты на приобретение земли, проектирование, строительство, отделку, инженерные коммуникации и прочие расходы.

Стоимость материалов и работ в 2023 году может измениться в зависимости от экономической ситуации и количества строящихся объектов. Также необходимо учитывать инфляцию и изменение курса валют.

Определить точную себестоимость в 2023 году на данный момент невозможно, но можно составить примерную смету на основе текущих цен на материалы и работу, а также учесть планируемые индексы цен и инфляцию.

Рыночная цена

Рыночная цена на многоквартирный дом в 2023 году зависит от многих факторов, таких как местоположение, инфраструктура, качество строительства и отделки, конкуренция на рынке жилья и др.

Влияние на цену могут оказать также изменение цен на материалы и работу, а также рост населения.

Предсказать точную рыночную цену на многоквартирный дом в 2023 году невозможно, но можно учитывать текущий рынок, посмотреть на тренды и прогнозы на будущее и провести маркетинговые исследования.

Сравнение

Сравнение себестоимости и рыночной цены в 2023 году может показать, какой уровень доходности может быть вложен в данный проект. Если рыночная цена превышает себестоимость, то инвесторы получат прибыль.

Важно понимать, что сроки возврата инвестиций могут быть различными в зависимости от рисков и объема инвестирования. Чем выше рыночная цена, тем больший доход инвесторы могут получить, но и риски могут быть выше.

Расчет строительства 17-ти этажного жилого дома

Расчет строительства 17-ти этажного односекционного дома с подземной парковкой

Цена: 308 000 000 ₽

2.6 Многоэтажная жилая застройка

• Расчет выполнен для жилого дома из крупноразмерных конструкций (панелей).
• В расчете не учтены работы по прокладке наружных сетей, и монтажу технологического оборудования.
• В расчете учтены цены конструкций на август 2021 года .
• Рекомендуемая общая площадь здания – 8000 кв.м.
• Рекомендуемая продаваемая площадь здания – 6500 кв.м.
• Рекомендуемая территория под строительство – 4000 кв м.
• Рекомендуемая этажность здания – 17 надземных этажей и 1 подземный.

Расчет строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома:

1. Выполнение ПСД (проектно сметной документации) – 2’500’000 руб.
2. Выполнение инженерно геологических изысканий – 300’000 руб.
3. Получение технических условий – 200’000 руб.
4. Получение разрешения на строительство – 300’000 руб.
5. Выполнение СМР из расчета 38000 руб. на 1 кв. м. общих площадей.
   • В расчете учтены все строительные работы, включая монтаж внутренних коммуникаций и самоотделку квартир.
6. Сдача дома в эксплуатацию – 500’000 руб.
7. Оформление объекта и участка в собственность – 200’000 руб.

Общая стоимость строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома:

2500000 + 300000 + 200000 + 300000 + (38000 х 8000) +500000 + 200000 = 308’000’000 руб.

Себестоимость одного квадратного метра = 38’500 руб.

• Срок производства ПСД – 3 месяца.
• Срок проведения экспертизы проекта – 1 месяц.
• Срок получения технических условий – 1 месяц.
• Срок получения разрешения на строительство – 1 месяц.
• Срок выполнения СМР – 9 месяцев.
• Срок сдачи объекта – 2 месяца.
• Срок оформления выписки из реестра о собственности – 1 месяц.

Общий срок строительства 17-ти этажного односекционного жилого дома – 18 месяцев.

* фото на картинке просто для примера — заказывайте свой вариант — все зависит от Вас и Вашего воображения!

Добавить в избранное

Сколько стоит построить многоквартирный дом на 100 квартир

Мы снова делимся с вами размышлениями Игоря Калитина о многоквартирных домах на землях ИЖС.

Это вторая (заключительная) часть его истории.

Часть 1. История появления многоквартирных домов в Санкт-Петербурге

Часть 2. Наш опыт строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге

Имея серьезный опыт в инвестиционном строительстве в качестве исполнителей, по стечению обстоятельств мы с коллегами оказались в компании «Б», где основной идеей нашей работы было то, что учредитель найдет нам 200 млн.руб. на земельный участок под инвестиционный проект обычного многоквартирного дома и мы начнем развивать обычное долевое строительство. Но так получилось, что обещанных миллионов не нашлось, привлечь их не удалось. К тому же, в процессе подбора земельных участков выяснилось: чтобы построить многоквартирный жилой дом, в котором гарантировано будут покупать квартиры, надо чтобы земельный участок под домом находился в хорошей транспортной доступности от школ и детских садов и желательно метро. Проанализировав все имеющиеся варианты с землей, посчитав экономику строительства, мы пришли к неожиданному, но очень важному выводу:

Чтобы начать инвестиционное строительство обычного многоквартирного жилья (купить хороший земельный участок хотя бы под один дом, начать работы, оплатить авансы за подключения, вложиться в рекламу) надо иметь НЕ МЕНЕЕ 500 МЛН.РУБ. (на 2013 год).

Найти 500 млн. не имея портфеля проектов, богатых родственников или влиятельных покровителей – нереально. Но строить хотелось. Поэтому начали смотреть, что можно построить и реализовать попроще. Обратили внимание на таунхаусы. Посоветовавшись с риэлторами и проанализировав собственный опыт, прошли к выводу, что продавать таунхаусы сложнее, чем квартиры, однако общая сумма инвестиций куда меньше, чем для инвестиционного проекта многоквартирного дома.

Почему продавать таунхаусы сложнее чем квартиры? Потому что при относительно низкой стоимости м2 (примерно на 40% ниже чем в обычном новом многоквартирном доме), из-за количества приобретаемых метров (средняя площадь таунхауса 150-300 м2) общая стоимость покупки превышает стоимость квартиры в 2, а то и в три раза, составляя цену в 9-15 млн.руб. Найти таких покупателей, способных выложить такие деньги в 2013 году — очень и очень непростая задача (да и сейчас тоже). К тому же, проанализировав мировой опыт, и ориентируясь на собственные ощущения, против таунхаусов сыграло еще и то, что жить в нескольких плоскостях (иметь в распоряжении 2-3 этажа) для человека неудобно.

— Престижно? (как же! у меня 2!! (3!!)- х ЭТАЖНЫЙ дом/домовладение. ) — Может быть..

— Неудобно? — Однозначно неудобно! Постоянная необходимость подниматься и спускаться по лестнице, а если у Вас еще и маленькие дети, — это вообще опасно, либо они, либо вы с ними можете «навернуться» с лестницы.

Под таунхаусы нашли приличный земельный участок, разработали бизнес-план, минимальные инвестиции – 100 млн.руб. (это не 500 и даже не 200 как планировалось заранее). Но и таких денег не нашлось… Вот тут то и пришла идея начать с точечной застройки на участках ИЖС. Перед глазами были в разной степени успешные, но однозначно красивые проекты застройщика «Аксиомы» и прочих строителей в районе Озерки (сыграло еще то, что в то время автор жил напротив Озерков и видел примеры сам). К тому же, в печати и интернете начинался шквал публикаций о «многоквартирниках» на ИЖС, как их незаконно возводят, как потом сносят. Вообще, 2013 год – пик сноса самостроя. Все это привлекло внимание.

Дополнительным фактором, так сложились обстоятельства, послужило то, что у нас в команде появился очень сильный юрист, который сам занимался недвижимостью «на факультативе» (сам имел доходную недвижимость, активно участвовал в покупке-продаже недвижимости для других) причем на мировом уровне — Европа (Черногория – Англия), знал как обстоят дела в США.

Именно тогда нам в руки попалась публикация «рекомендации правительства Финляндии для русских застройщиков в Финляндии» — очень интересная книжка. Понятно, что финны, как порядочные люди, сразу в печатном виде попытались довести «нашим» строителям, что у них в стране есть правила и их надо выполнять. Самое интересное оказалось в правилах. С одной стороны это очень жесткие правила — вместе с участком ВСЕГДА идет документ, в котором чётко прописано, сколько конкретно метров квадратных построек можно построить на этом участке. Количество метров определяет местный муниципалитет. А с другой стороны(. ), у них нет понятия ИЖС (как и во многих других странах Европы, да и мира). Нет ограничений на то, сколько там будет жить людей (на разрешенных к постройке метрах). Потому что есть упор (и надежда) на простую человеческую логику, — «если разрешаем строить 200 метров, — там не будет селиться 200 человек, т.к., столько дураков в одном месте не собрать, так как рядом есть другие участки/дома за ту же цену». Это гениально!

Мы тогда подумали, что именно этого не хватает России (логики в действиях властей и доверия к здравому смыслу людей). К тому же, дальше в этой книжке было новое открытие, — в Финляндии нет никаких проблем с продажей и обменом долей (нет, как у нас этих «коммунальных» проблем – необходимость спрашивать соседа перед продажей), более того у них ещё и существуют даже акции на дом!! Да, это настоящая свобода! Нам просто необходимо то же самое.

Поэтому, посоветовавшись, мы решили составить бизнес-план и подготовить юридическое описание механизма строительства и продажи долей в многоквартирнике на ИЖС. Начать планировали с одного маленького проекта, на одном стандартном участке от 12 соток, а дальше, в случае подтверждения плановых показателей по рентабельности, перейти к крупным проектам в 3 Га и более. Запас неосвоенных земель такого назначения внутри КАДа СПб составлял на 2013 год (сейчас примерно то же самое) ориентировочно 200 Га. – работы на 10-15 лет. Таким образом, мы планировали заработать денег и уже потом, всё равно, перейти к обычным инвестиционным проектам обычных многоквартирных домов. К тому же, интересные перспективы обозначились в организации обслуживания такого «специфичного» жилого «многоквартирного» фонда, но это уже другая тема.

Опыт ИЖС

Надо сказать, что дополнительным стимулом послужило ещё и то, что у нас (у автора, главным образом) уже был к этому моменту опыт строительства домов на ИЖС. Причём домов не простых, а с площадями 300, 500, 1000, 1500 и более м2. Да, это были настоящие (без шуток) «дома для одной семьи» (семьи были разные и дома (резиденции) тоже были разные), но метраж был тот, что нам нужен. К тому же, мы провели самую настоящую разведку рынка. Проехали (автор лично ездил) в течение 1-2 месяцев по самым рекламируемым аналогичным («многоквартирники» на ИЖС) проектам СПб, изучали что построено, как выглядит, сколько стоит, как долго продается и почему так долго, что с землей, какие документы есть у продавцов. То, что выяснили — «кто во что горазд». Но еще раз убедились, вариант с таунхаусами «тяжелый» для рынка. С огромным изумлением для себя мы выяснили, что проекты МНОГОКВАРТИРНИКОВ на ИЖС есть даже у очень, И ОЧЕНЬ крупных (с серьёзным штатом не глупых людей (специалистов юристов и тех.заказчиков) компаний СПб. И они почти все сумели провести это как многоквартирное жилье (кто-то сумел, а кто-то (из-за жадности и самонадеянности) не смог). Более того, более глубокое изучение документов показало, что блеклые на первый взгляд фамилии физических лиц застройщиков на ИЖС некоторых «многоквартирных» проектов обозначали родственников руководителей или владельцев ОПЯТЬ ЖЕ крупных компаний СПб. Названия компаний и истории этих конкретных проектов — это тоже отдельная тема. Ну и последним, логическим, был аргумент о том (см.начало повествования), что большинство малоэтажной России – это формальные «многоквартирники» на ИЖС (автор сам вырос в частном доме, где у семьи была доля в доме).

1. С чего начали?

• Подготовка бизнес-плана и юридического обоснования правомерности строительства на ИЖС и описание механизма продажи дома долями

План заключался в строительстве и реализации долями в течение года «многоквартирного» дома на ИЖС. Плановая себестоимость продаваемого условного м2 должна была составлять ориентировочно 40 тыс.руб., реализовывать доли планировалось уже по цене ориентировочно 60,0 тыс.руб. за м2.

Юридическое обоснование предполагалось предельно простое: каждый житель РФ имеет право построить себе на участке ИЖС любой (при наличии финансовых возможностей) индивидуальный дом в пределах градостроительных ограничений (высотность для районов ИЖС до 15 метров, процент озеленения, кол-во парковочных машино-мест).

Площадь дома ограничивается только параметрами земельного участка (даже при строительстве индивидуального дома более 1500 метров можно было фактически строить без экспертизы проекта). На данный момент на законодательном уровне рассматривается возможность включения в градостроительную документацию требования о необходимости прохождения экспертизы проекта при площади дома более 500 м2. Но, по опыту многоквартирного многоэтажного строительства, получение любого положительного заключения экспертизы – это только вопрос затраченных времени и денег.

Таким образом, если каждый житель РФ имеет право построить себе большой индивидуальный дом, то и произвести отчуждение долями своим наследникам, родственникам, да и не родственникам, — он вполне вправе. В РФ нет законодательных ограничений на сделки с недвижимостью такого рода.

Главная наша идея заключалась в строительстве и получении права собственности на ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ жилой дом, в котором на момент ввода в эксплуатацию квартиры в натуре выделялись только в виде комнат-залов (которые в дальнейшем, после выделения в доли и продажи уже физически превращались в квартиры с комнатами). Опять же, в рамках закона, в плюс еще идёт то, что владелец (владельцы) такой недвижимости в индивидуальных домах не обязаны согласовывать ни с кем свои перепланировки.

• Поиск земельного участка

Начали с простого — сформировали техническое задание на поиск участка с требованиями к площади, стоимости, инженерному обеспечению и транспортной доступности. За формальные деньги в 50 тыс.руб заказали в проектной организации эскизный проект условного будущего дома, что бы понять что сможет уместиться на стандартных 12 сотках. По эскизному проекту стало понятно, что в соответствии с градостроительной документацией СПб на 12 сотках можно рассчитывать на 3-х этажное здание общей площадью не более 1000 м2 и не более 15 парковочных мест, совмещенных с зоной озеленения.

Из нашего маркетингового исследования (изучения конкурентов) выходило, что идеальный проект, который можно быстро построить и продать, — это жилой дом с помещениями, выделенными в 2-3-х «квартиры» общей площадью 50-70 м2. Квартиры в кавычках, т.к. мы сразу понимали сами и планировали также, — сразу об этом говорить покупателям, — квартирами, в прямом смысле, по документам они не станут. То есть теоретически они могли бы стать, но только через очень длительные и дорогие процедуры, т.к. быстрая и относительно простая и недорогая процедура превращения таких жилых помещений по суду была прекращена в 2009 году указанием «сверху» (разьяснение верховного суда РФ).

Таким образом, мы подошли к тому что проект должен был иметь следующие характеристики:

• Общая площадь земельного участка – не менее 12 соток (1200 м2)
• Максимальная стоимость земельного участка – не более 500 тыс.руб. за одну сотку.
• Этажность – не более 3-х этажей*.
• Общая площадь здания – не более 1000 м2
• Общая продаваемая площадь (площадь «квартир») – не менее 800 м2.
• Общее число «квартир» — не менее 15 шт.**
• Число парковочных мест не менее 15 шт.***
• Наличие инженерных коммуникаций в непосредственной близости к участку (точка подключения не далее 50 метров от границы) ****:
• Общесплавная городская канализация и водопровод (минимальный расход 10 м3/сутки)
• Линии электроснабжения (минимально 100 КВа).
• Газопровод низкого или среднего давления (минимальный расход газа на котельную не более 100 кВт тепловой мощности.)

*было принято решение строить в три этажа (без подвала) с целью:

1. Минимизировать риски вопросов со стороны ПИБа при составлении кадастрового паспорта – «а что это у вас тут четыре этажа (3 надземных и один подземный)» — такие примеры с негативными последствиями мы учли. Но самое интересное, руководство того же ПИБа, в доверительной беседе нам рассказало как они «идут навстречу застройщикам» и «не замечают 4-й, подземный этаж». Оказывается с ПИБом можно договориться и без денег, — застройщик ВНИМАНИЕ! перед выходом инспектора на объект привозит машину песка и высыпает её в подвал. Песка должно быть столько, чтобы от его поверхности до потолка подвала было не более 1,5 метра)) – всё! при такой высоте, формально, подземный этаж этажом считать нельзя… Такое, я думаю, есть только в России….

2. Предельного сокращения себестоимости (объёмов работ). В дальнейшем, уже в период эксплуатации, был сделан вывод, что подвал всё же необходимо, хотя бы 1,5 метровой высоты, но предусмотреть.

** — 15 «квартир» предусматривалось для максимально быстрой продажи и максимально высокой рентабельности (план 30%, факт 50%), но в то же время позиционировалось как комфортное жильё с минимум одним парковочным местом. При размещении на участке дома с числом «квартир» более 15 шт – возникала угроза явного ухудшения продаваемых характеристик жилья (отсутствие у каждого жильца парковочного места), в следствии этого могли возникнуть проблемы с жителями соседних домов и следовательно с районной администрацией. В таком варианте перспективы дальнейшего аналогичного строительства выглядели туманными. В дальнейшем, пришли к выводу, что идеальным для реализации был бы дом с числом «квартир» от 4-х до 8-ми, — этакий «клубный» дом.

*** — число парковочных мест, по нашему представлению, должно было быть сильной стороной проекта в перевес традиционным предложениям застройщиков с многоквартирными домами, где машиноместа предусмотрены далеко не на каждую квартиру.

Дополнительным конкурентным преимуществом должно было ещё послужить и то, что по своей сути, люди покупали «квартиры» не в безликой многоэтажке, а в малоэтажном доме с претензией на архитектуру, да еще и в самом зеленом районе. Школа и два детских садика должны были быть в пешей доступности.

**** — про инженерное обеспечение приобретаемого участка опять отдельная история. Мы подключили объект к воде, канализации, газу и электричеству. Как мы это сделали? Я думаю, Вы можете догадаться…, только точно не представляете масштабов и количество задействованных сил (административного ресурса), для того, что бы подключиться в срочном порядке с необходимыми параметрами (нагрузку мы честно считали под 15 квартирный жилой дом по действующим нормативам, но расчеты представлялись монополистам как для «роскошного индивидуального дома»).

Требования к инфраструктуре района:

• Участок обязательно должен был быть в административной черте города СПб.
• Наличие школы в пешей доступности.
• Наличие детского сада в пешей доступности
• Желательно наличие в пешей доступности спортивных и/или торгово-развлекательных комплексов.

Дополнительным требованием был определен район поиска участка под пилотный проект – был выбран район с максимальным количеством уже имеющихся «многоквартирников» на ИЖСе, но с минимальными претензиями (максимальной лояльностью) от местной администрации (муниципальной и районной).

Технико-экономическое обоснование было предельно простым, учитывая стоимость земельного участка, ориентировочную стоимость подключения к сетям и себестоимость строительства. Выходило, что можно теоретически построить дом, с общей продаваемой площадью не менее 800 м2, с числом «квартир» 15 единиц по себестоимости 40 тыс.руб. за м2. Стоимость внутренней отделки «квартир» не учитывалась.

Продавать планировали ориентировочно по 60 тыс.руб. за м2. Стоимость квартир в многоэтажных многоквартирных домах в близлежащих стройках начиналась с отметки в 70 тыс. руб. (эконом класс) и доходила до 120 тыс.руб (комфорт класс).

Формально, в презентация для инвесторов, расчеты специально выстраивались под плановую рентабельность в 30% годовых. В планах было фактически достигнуть и показать рентабельность в 50% (По совету «опытных» людей, выходило что лучше заявить инвесторам рентабельность ниже и показать её в итоге большей, чем заявить про 50% и вытянуть её потом к 30%)

2. Поиск инвестора

Как ни странно, инвестора нам нашли довольно быстро, после подготовки бизнес плана с рентабельностью от 30 % годовых и юридического обоснования правомерности строительства дома на ИЖС с описанием механизма его продажи долями. Срок реализации проекта предусматривался ровно один год.

3. Приобретение земельного участка

Под большое количество наших требований в техническом задании, земельных участков в заданном районе оказалось не так уж и много. Посмотрев два участка, остановились на третьем. 14 соток за 6,5 млн.руб. По всем требованиям подходил идеально. С монополистами предварительно проговорили получение ТУ и условия подключения инженерных коммуникаций в необходимом объёме.

4. Разработка рабочего проекта и начало строительства

Проект пришлось разрабатывать в срочном порядке, т.к. с покупкой участка наш учредитель затянул, — мы его получили в разработку только в конце мая. Июнь ушел на получение ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). С получением ГПЗУ на участок ИЖС, выяснился один интересный момент в нашем законодательстве, — если для обычного многоквартирного жилого дома или другого строения необходимо запрашивать и получать предварительные ТУ на подключение к инженерным сетям, то для ИЖСа очень легко проходит объяснение для КГА, о том, что Водоканал не нужен (будет скважина и септик), тепло и газоснабжение не нужно (будет печное отопление), электроснабжение не нужно (будет бензо или дизель-генератор). И параллельно или даже после получения ГПЗУ можно получать настоящие ТУ от монополистов.

Проект разрабатывали на ходу, но тем не менее в результате планировалось то, что дом должен был выглядеть так, что бы сразу возникало желание купить в нем «квартиру». Планировки должны были бы вызывать аналогичные желания покупателей. Как преимущество перед другими проектами (во всем СПб), — в каждой «квартире» предусматривалась кухня общей площадью не менее 12 м2. Подрядчик на проектирование относительно быстро разработал проект, в конечном варианте фасады должны были выглядеть так:

Две двери на фасаде, — это не два входа. Одна дверь предполагалась для входа в котельную. В дальнейшем от котельной отказались в пользу индивидуальных газовых колонок. По нормативам в жилом многоквартирном доме размещение газовых котельных на нижних этажах запрещено, а в жилых индивидуальных домах не запрещено.

Планировочные решения должны были поразить покупателей простотой и оптимальной функциональностью:

Первые чертежи проекта были готовы уже в июле и тут же отданы на стройку,- надо было спешить выполнить монолитные работы и кладку до наступления холодов, что бы не тратить деньги на прогрев бетона и противоморозные добавки.

Август 2014:

Сентябрь 2014:

Октябрь 2014:

Ноябрь 2014:

Декабрь 2014:

Параллельно с разработкой чертежей, был подан запрос в администрацию района на получение разрешения на строительство большого индивидуального дома. Так как в районе строительства строились и строятся «настоящие индивидуальные дома» и большего размера, чем наш, разрешение было получено в установленный срок.

5. Кризис 2014

Так получилось, не буду объяснять всех нюансов, — это опять отдельная и серьёзная история, — вместо 30,0 выделенных нам млн.руб. до стройки дошли только 15 млн, руб (в т.ч. 6,5 млн на покупку участка). Когда финансирование иссякло, остановилась и работа подрядчика. Далее ситуация еще больше осложнилась наступившими холодами и дальнейшим ухудшением экономической ситуации, в т.ч. непосредственно финансового положения учредителя. В общем, так получилось, что проект полностью остановился в феврале 2015 года:

Февраль 2015:

6. Завершение проекта

Долгое время мы изредка проезжали мимо брошенного объекта, интересуясь его состоянием. Предлагали, по инерции, выкупить его своим знакомым или знакомым знакомых, но возможностей выкупить проект и завершить его, вложив в общей сумме 30 млн.руб. ни у кого на тот момент не было. Как-то раз, проезжая осенью 2018 года, обнаружили признаки движения на объекте. Наш учредитель к тому времени уже совсем пропал со связи((( Оказалось что весь проект у нашего учредителя выкупил один строитель из СПб, который превратил его в итоге в коммерческий объект, который был полностью завершен в июне 2019 года. Мы вышли на него и пообщавшись, выяснили,- он в целом покупкой доволен, поэтому можно считать, что этот проект в итоге завершился успешно:

7. Итог

Итогом является следующее:

1. Строить и подключать дома на ИЖС в черте СПб с себестоимостью до 40,0 тыс.руб за м2 жилой площади реально. И это при том, что стоимость м2 на первичном рынке в новостройке в СПб начинается от 90 тыс.руб/м2 (при себестоимости строительства квартир в многоквартирных многоэтажных домах от 70 тыс.руб./м2).

2. Строить на ИЖС многоквартирные дома под продажу долями — это, всё-таки, не лучший вариант.

8. Эпилог

Что мы вынесли из этого опыта?

1. Самое главное. В России надо срочно менять градостроительное законодательство. Понятие ИЖС надо упразднять.

Если нельзя (да и зачем??) контролировать, — кто и как живет в построенных «индивидуальных» домах, — зачем плодить бюрократию и создавать основание для взяточничества. Необходимо (причем очень срочно) следовать примеру развитых стран. Продается участок? — Муниципалитет или администрация (в лице комитета по архитектуре) для каждого участка в городе должна определять разрешенную площадь и высотность постройки. Всё! Проблема с несуразными многоэтажками в зоне малоэтажного строительства пропадёт сама собой. Примеры грамотной работы КГА (при участии КГИОП), кстати, в СПб уже есть, — в районах малоэтажной застройки, где присутствуют архитектурные памятники, вокруг памятников выделена территория, называемая «Зона Регулируемой Застройки» (ЗРЗ). К примеру, в районе Верхнего Парголово, в котором находится Шуваловский парк с одноименным дворцом, территория прилегающая к объекту культурного наследия обозначена зоной регулируемой застройки, для которой в перечень требований входит следующее:

• минимальная площадь земельной участка – 12 соток
• максимальная площадь застройки – не более 200 м2
• максимальная высота зданий – не более 12 метров (даже не 15, как в остальном по городу для ИЖС),

и как результат, — ни у кого не возникало, не возникает и не возникнет желание, строить там что-то большей площади и высоты, т.к. это мгновенно вызовет судебное (законное и логичное) решение о сносе или частичном демонтаже.

2. Законодательство надо еще менять по той причине, что у нас строительство многоквартирных (даже таунхаузов) малоэтажных домов в городе на ИЖС запрещено, а строить вокруг них, в непосредственной близости (при наличии соответствующей зоны в ген.плане города) многоэтажные небоскребы-муравейники не запрещено! А вариации жилых домов, называемые «апарт-отелями» — это вообще самый грубый и наглый вид уплотнительной застройки – и ничего, все «как-бы законно».

3. Изменение законодательства для малоэтажного строительства, позволяющее без проблем выделять и регистрировать квартиры в малоэтажных домах позволит резко увеличить оборот такой недвижимости, а, следовательно, и объемы строительства. Как следствие, произойдет смещение спроса, учитывая огромную разницу в себестоимости (в основном из-за стоимости земли) между квартирами в многоэтажных домах и малоэтажных, Это абсурдно, когда в одном районе, одним запрещают строительство многоквартирных 3-х этажных домов, а другим, в этом же районе (в 100 метрах от малоэтажной застройки), разрешают строительство 24-х этажных небоскребов…

4. Что можно посоветовать застройщикам «многоквартирников» на ИЖС (нашим возможным последователям)? — прежде чем взяться за проект, — 100 (СТО) раз подумайте и взвесьте свои силы и возможности. Если у вас нет административного ресурса ни в районной администрации, ни в городских комитетах, ни у монополистов; если у вас нет аналогичного опыта (многое в статью не включено (по понятным причинам)), да и многое просто не влезло); если у вас нет знакомых в силовых структурах (а желательно, чтобы вы сами в прошлом были сотрудником силовых структур — в нашей стране это очень помогает) — даже не думайте начинать. Если начали — даже не думайте продавать доли, пока не достроите и не зарегистрируете объект недвижимости – «индивидуальный» дом (почему? – потому что это история на 5 млн.рублей).

5. Что можно посоветовать покупателям такой недвижимости? Никогда, ни при каких условиях, не поддавайтесь на уговоры купить такую недвижимость «на старте». Также, нельзя покупать недвижимость в уже зарегистрированном «индивидуальном» доме без подведенных инженерных коммуникаций и заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями. В остальном же, если объект зарегистрирован и в наличии все договора, -покупка и владение таким объектом недвижимости, который по функционалу (малоэтажность, зеленый район, наличие у каждого парковки) является бизнес-классом, а стоит ниже эконом-класса, должно доставлять массу преимуществ перед обычной квартирой в многоквартирном доме в независимости от использования (личное проживание или сдача в аренду).

Будем ли мы ещё строить «многоквартирники» на ИЖС? – Обязательно! Мы обязательно повторим свой опыт, но уже с целью строительства именно доходной недвижимости на ИЖС. Рост стоимости недвижимости в СПб, да и в России в целом, делает это еще более привлекательным.