Гид по поселкам Подмосковья или как мы выбирали идеальный участок
Тем, кто понял, что летать в отпуск за границу теперь неприлично дорого, или кому просто захотелось завести дачу в живописном уголке Подмосковья, посвящается.
Дача — зачем? Это же стоять в вечных пробках в пятницу и воскресенье, это же столько забот с содержанием дома. Такое у меня было мнение еще пару лет назад, пока к нам не пришел ковид.
Когда наступила удаленка, думать, куда сбежать из душной Москвы, казалось, уже поздно. Цены на аренду улетели в космос. Если быть точным, согласно официальной статистике по сделкам — больше, чем в 3 раза составляет разница загородной аренды в 2019 и в 2022 году. Купить что-то готовое — ставка кредитов на загородку в 20-м году была такая же высокая как по потребительскому кредиту. Брать что-то, на что хватит без кредита — получится совсем никакого удовольствия в очень обычном советском СНТ. В общем, оставила я эту затею на уровне «поездила по разным поселкам, полюбовалась, помечтала».
И тут теперь вот это вот все: когда привычная пятерка в Турции с семьей на неделю уже не 170 тысяч, а 300. Когда просто даже улететь в любую точку стало стоить в 2-3 раза дороже, а еще и с обязательной пересадкой. Да что там Турция — “Родники” во Владимирской области, куда мы иногда позволяли себе ездить, стали стоить по 50 тысяч за коттедж в выходной день. Что-то проще — дешевле 30 тысяч рублей за выходные даже не стоит мечтать. «Изумрудный лес» под Клином — так он вообще до октября уже весь забронирован, и это при ценах в 20 тысяч за человека в сутки. Тут еще очередная волна ковида, которая, кажется, не за горами. Но это все на фоне загородной ипотеки, которая вдруг появилась, да еще и стоит 4,5 процента для работающих в IT (в районе 9 для всех остальных) .
В общем, все звезды сошлись и мы стали снова ездить по поселкам, но уже не просто помечтать, а с целью выбрать участок и запланировать строительство дома. Наш запрос был такой: тишина (вдали от трасс и дорог) , много леса, вода — чтобы летом покупаться-позагорать, готовая инфраструктура поселка — чтобы не сойти с ума на участке. От дома — живем на северо-западе в районе ТТК — не больше 2 часов езды в любое время. Бюджет 15-17 млн на все. Начали с выбора трассы. Новая Рига — какая бы разрекламированная она не была, но в любой будний день вечером мертвая пробка в Красногорск портит все впечатление.
Из наиболее подходящих по всем нашим параметрам на этой трассе был поселок «Река-река» на Истре. На сайте: и лес вокруг, и поселок на берегу, и куча всяких развлечений в поселке. И даже готовый дом без отделки на участке с забором за 13 млн — мечта. Поехали смотреть — и тут впечатление испортилось уже до того, как мы доехали до поселка: ужасная разбитая подъездная дорога, по которой на легковой машине мы несколько раз задели днище, заезд с пригорода Звенигорода мимо страшненьких хрущовок, прям на границе с поселком большой бетонный недострой этажей в 6 и какие-то трубы, которые, хоть и не дымят, но живописности точно не добавляют.
Теперь про поселок — тут мы поняли для себя одну простую истину: если детскую площадку строят прям у шлагбаума, ничего хорошего не жди. Додуматься построить площадку для детей в самом проездном месте поселка может… только человек без детей: ) Короче, так делают в поселках, где показать нечего, и вот чтобы далеко от офиса продаж (он обычно в КПП расположен) не отходить, показывают все свои преимущества не отходя от кассы: «вот у нас, видите, уже и детская площадка есть». При почти распроданном поселке нет никаких намеков на хоть какие-то дополнительные развлечения для жителей. Хотя нет, постойте: есть пляж, шириной метров в 20. В общем, мы не поняли этот поселок и не оценили никак.
Самые перспективные районы Подмосковья для коттеджа или дома с участком на сайте Nedvio
Ответы на любые вопросы на тему строительства, недвижимости, жилого права и ремонта.
Все, что нужно знать, чтобы стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома.
Ипотечные кредиты. В чем их плюсы и минусы?
Самые популярные типы фундамента и их особенности
Может ли застройщик оформить общедомовое имущество на себя?
Некачественно построенная новостройка. Кто должен проводить экспертизу?
Как избавиться от грязи после ремонта дачи (загородного дома)?
Какую стиральную машину лучше выбрать в дом?
Как выбирать отбеливающие средства?
Как безопасно провести демонтажные работы?
Дадут ли ипотеку на недвижимость если утерян оригинал свидетельства о браке?
Стоит ли покупать землю по Симферопольскому шоссе?
Как подобрать обеденный стол в дом?
В чем преимущества напольных конвекторов Polvax?
Как купить дом, коттедж или дачу в рассрочку от застройщика? И насколько это реально?
Отмена ДДУ. Как теперь будут продаваться новостройки? Проектное финансирование и эскроу счета
Сплиттеры. Эффективный инструмент для заготовки дров на зиму
Какие есть альтернативы подвесному / натяжному потолку?
Что такое структурная плитка?
Как отпугнуть птиц с участка?
Полки для обуви. Какие выбрать: обычные или выкатные?
Постройка наружной лестницы. Что важно знать?
Какова процедура полной реконструкции дома?
Уплотнительная паста. Как выбрать подходящую для труб в доме?
Как получить участок под строительство дома? И можно ли его выкупить?
Как вести переговоры с агентами по недвижимости?
Чем замостить дорожки на участке?
Какая должна быть вентиляция для газового котла?
Как выбрать бордюрный камень для участка?
Рынок малоэтажного строительства в Подмосковье развивается очень активно в последние 20 лет. Это объясняется тем, что, с каждым годом, количество желающих приобрести жилье в непосредственной близости к столице, становится все больше. К тому же, наметилась тенденция на снижение цен из-за большого количества предложений и экономической ситуации в стране.
Поэтому для тех, кто не мог раньше позволить купить дом со своей землей в московском регионе, такая возможность сегодня есть! Какие же направления наиболее перспективны для покупки недвижимости и что стоит учитывать при выборе?
Что предлагают застройщики поселков?
Застройщики загородного жилья предлагают самый разнообразный выбор недвижимости на любой вкус: от недорогих участков без подряда, небольших коттеджей и таунхаусов до роскошных вилл. Также за МКАДом, можно приобрести и обычную квартиру в многоквартирном жилом комплексе. Чаще всего их покупают в тех же коттеджных поселках из-за безопасных и благоприятных условий проживания.
В окрестностях столицы расположено огромное количество коттеджных поселков различных классов и покупатель может выбрать любой из них.
Эконом-класс
Обычно в таких поселках жилье имеет небольшие размеры. Это в полной мере относится к самому дому и земельному участку, на котором он построен. Чаще всего это небольшой, уютный дом (от 80 кв. м.) без каких-либо архитектурных изысков с участком до 10-12 соток.
Общая территория поселка облагорожена с минимальным ландшафтным дизайном. Собственная инфраструктура развита слабо. Удаленность от МКАД — 50 км и более.
Комфорт-класс
Коттеджные поселки этого класса находятся в 30-50 км от столицы. Дома в них, как правило, функциональные и добротные, площадью от 120 до 160 кв. м., а земельные участки уже большей площади — размером в 15-20 соток.
Все инженерные коммуникации централизованные, но могут быть проведены в индивидуальном порядке. Внутренняя инфраструктура таких поселков хорошо развита и предлагает жильцам практически весь комплекс необходимых услуг.
Бизнес-класс
Расположение таких коттеджных поселков четко регламентировано. На западе: удаленность от МКАД — не больше 50 км, а по другим сторонам — до 30 км.
Поселки такого класса располагаются в престижных районах и возводятся по уникальным проектам дизайнеров. Для них характерны большие участки и просторные комфортабельные дома (от 250 кв. м.), оснащенные инженерными коммуникациями в полном объеме.
Поселки охраняются круглосуточно, а на их территории проведено ландшафтное озеленение и благоустройство общественных зон. Внутренняя инфраструктура включает площадки для детей и занятий спортом, лечебные учреждения, торговые и оздоровительные комплексы, детсад и гостевой паркинг.
Премиум-класс
Элитные поселки и жилые комплексы возводятся по самым престижным направлениям на расстоянии не более 30 км от МКАД. Здесь предлагаются элитные таунхаусы и особняки площадью от 400-450 кв. м., оснащенные всеми централизованными коммуникациями, телефонной сетью и доступом в Интернет.
В поселках имеется собственная охрана и коммунальная служба, занимающаяся благоустройством и уходом за территорией. В едином уникальном архитектурном стиле выполнены не только дома, но и решены все дизайнерские задачи коттеджного поселка в целом.
Все объекты инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания, должны находиться на расстоянии, не превышающем 3 км от жилого комплекса.
Геология и рельеф
При выборе места для возможного проживания важно знать и геологические особенности региона.
Так, земли в Домодедовском и Луховицком районах Московской области, хороши для развития сельского хозяйства, но в меньшей степени используются для возведения жилья.
Почвы Ногинского, Орехово-Зуевского, Егорьевского районов Подмосковья — подзолистые, торфяные или же болотистые. Это следует иметь ввиду при выборе фундамента под строительство дома.
В Чеховском и Серпуховском районах местность холмистая. Эрозия почвы выражена слабо, поэтому постройки, возведенные на таких землях, будут устойчивыми и долговечными.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что самые лучшие земли для ИЖС находятся в западной и северо-западной части Подмосковья. Но и цена сотки здесь самая высокая.
Экологическое благополучие
Принимая решение переселиться за город, человек желает не только убежать от изматывающего темпа жизни и суеты мегаполиса, но и получить возможность жить в свое удовольствие, дышать свежим воздухом, рыбачить, собирать грибы и ягоды.
Увы, большинство районов ближнего Подмосковья нельзя назвать чистыми в плане экологии. Рост числа коттеджных поселков, перенаселение и загруженность транспортных магистралей вносят свою лепту. Если вы хотите жить рядом с Москвой (до 20-30 км), и, при этом, в месте с неплохой экологией — вам подойдут только запад, северо-запад и юго-запад Московской области.
Вообще, экологию загородных зон оценивают тремя факторами:
- чистотой воздуха;
- количеством лесов;
- наличием водоемов.
Чистота воздуха напрямую зависит от розы ветров. Движение воздушных масс в летний период в Подмосковье происходит с северо-запада на юго-восток, а в зимнее время: с юго-запада на северо-восток. Поэтому воздух южного и северо-восточного направления наиболее загрязнен выхлопами автомобилей, промышленными отходами и газами. Запад Московской области, в этом плане, более чистый.
Одним из наиболее благополучных районов запада Подмосковья является Можайский, куда ежегодно приезжают на отдых десятки тысяч людей и где находится знаменитое Можайское водохранилище (или, как его еще называют «море»).
Однако если поселок находится у воды и леса — это еще не значит что воздух в нем 100% чистый. Также стоит учитывать удаленность поселка от промышленных предприятий и автомагистралей: чем дальше от поселка они расположены, тем чище будет воздух.
Что касается водоемов, то здесь обратная ситуация — наименее загрязненные находятся в восточных и юго-восточных районах. В них можно купаться и ловить рыбу, не опасаясь за свое здоровье.
Это может показаться странным, так как в западной и северной части Подмосковья сконцентрировано наибольшее количество озер и водохранилищ. Однако, из-за высокого уровня урбанизации (массовой застройки, наплыва туристов), их берега слишком загрязнены. А в водах Клязьмы и Москвы-реки экологи обнаружили почти всю таблицу Менделеева.
Наиболее чистыми водоемами на западе МО являются те, что значительно удалены от города, а именно: Можайское, Истринское и Рузское водохранилище. Здесь можно рыбачить и купаться без проблем.
По количеству лесных территорий однозначно лидирует западное направление. Здесь самая большая площадь лесных массивов, причем много вековых и хвойных лесов.
Поэтому покупая загородный дом, или выбирая участок под его строительство, следует воспользоваться эколого-географическими картами. Иначе можно не только увеличить расстояние до работы, но и ухудшить свое здоровье.
В этом плане, при подборе участка или загородного дома, лучше всего отдать предпочтение небольшим поселкам, расположенным в окружении лесных массивов, и на удалении от 30 до 70 км от МКАД.
Транспортная доступность
Транспортная составляющая играет не последнюю роль в выборе места для загородного проживания. Наиболее благополучными (в плане наименьшей загруженности) на сегодня можно назвать:
- Новорижское шоссе;
- Симферопольское ш.;
- Можайское ш.;
- Киевское шоссе.
Опять-таки, почти все из них (3 из 4-х) находятся на западе Подмосковья.
Вообще, стоит отметить, что исторически в западных районах МО, было много пансионатов и санаториев, еще со времен СССР. Благоприятная экология и большое количество лесов, позволяли руководству страны регулярно приезжать сюда, с целью поправить свое здоровье.
Сегодня, самые дорогие и элитные коттеджые поселки находятся также в этих местах. Если составить рейтинг пяти самых дорогих направлений Подмосковья, исходя из цен за сотку / квадратный метр, то он бы выглядел следующим образом (в порядке убывания):
- Рублевка (Рублевское ш.);
- Ильинка (Ильинское ш.)
- Новая Рига (Новорижское ш.);
- Минское / Можайское ш.;
- Пятницкое шоссе.
В этих направлениях, стабильно высокий спрос на дома и участки. Он связан, в том числе, с малым числом пробок. А вот наиболее загруженными подмосковными шоссе являются:
- Горьковское;
- Егорьевское;
- Каширское;
- Ярославское;
- Ленинградское;
- Варшавское шоссе.
Если вы решили покупать участок или построенный загородный дом по этим направлениям, вам нужно быть готовым к тому, что дорога в Москву или обратно иногда может занять и пол-дня. Поэтому, здесь чаще всего покупают загородную недвижимость для отдыха, а не для постоянного проживания (ПМЖ).
Если с магистралями все понятно, то при анализе эффективности общественного транспорта, положение во всех направлениях — одинаково плохое: электрички ходят переполненными, а поездка в забитом до отказа автобусе занимает очень много времени. Транспортное сообщение между городами Подмосковья пока развито очень плохо.
Многие подмосковные жители возлагают надежды в этом вопросе на развитие московского транспортного узла за пределы МКАД. Так, в последние годы, разработан план и ведется строительство наземного метро в ближнем Подмосковье. Это поможет решить проблемы с транспортной доступностью, и разгрузит трассы.
Развитость инфраструктуры
Одним из ключевых факторов комфортного загородного проживания является хорошо развитая инфраструктура не только коттеджного поселка, но и района, в котором он находится.
Среди объектов инфраструктуры наиболее значимыми считаются наличие поблизости:
- дошкольных (ясли, детсады) и общеобразовательных учреждений (школы, колледжи);
- лечебно-профилактические учреждения (аптеки, медцентры, поликлиники);
- спортивные комплексы (фитнес центры, спортивные площадки, спа и т. д.).
Увы, но как раз, темпы развития социальной инфраструктуры в Подмосковья заметно отстают от темпов строительства жилья. Многие эксперты сходятся во мнении, что основная причина этому — отсутствие мотивации у застройщиков поселков и властей. Ведь не секрет, что сегодня все борются за свою прибыль, и перекладывают «неприбыльную социалку» друг на друга.
Самыми развитыми в Подмосковье, в плане инфраструктуры, являются поселки вдоль Рублево-Успенского, Новорижского шоссе. Районы, находящиеся вблизи Минского, Калужского, Можайского шоссе лишь немногим уступают лидерам рейтинга в плане обеспеченности инфраструктурными объектами.
Последние места занимают (опять-таки) южные и юго-восточные районы Подмосковья. Социальные и инфраструктурные объекты в поселках здесь, конечно, строятся, но не так быстро, как требуется.
Престижность района и ценообразование
Этот показатель оказывает сильное влияние на ценообразование участков и готового жилья.
Большинство коттеджных поселков элитного и премиум класса располагаются на Рублево-Успенском и Новорижском направлении. Большое количество поселений с историческим прошлым и хорошей репутацией сосредоточено по Минскому, Можайскому и Киевскому шоссе.
Восток менее престижен, но и здесь активно строится загородное жилье. Возможно, в будущем, с развитием дорог и инфраструктуры — это привлечет солидных покупателей. А сегодня здесь продается самое недорогое загородное жилье.
Недвижимость по демократичным ценам можно найти в южной и юго-восточной части Подмосковья. Северные и северо-западные районы по-прежнему являются «золотой серединой» по стоимости.
Оценка инвестиционной привлекательности
Будущих собственников, помимо экологии, транспортной доступности, престижности и текущей рыночной ситуации волнует вопрос перспективы вложений в дома и участки. Как-никак, а покупка недвижимости — это долгосрочное вложение денежных средств.
По признанию экспертов, как и 10 лет назад, сегодня наиболее перспективными для покупки недвижимости являются поселки на Новой Риге.
Здесь много плюсов: прекрасная транспортная доступность (Новорижское ш. по ширине почти равно МКАД), благополучная экологическая ситуация (из-за розы ветров), большое количество лесов и водоемов, живописные места, богатая инфраструктура. А, в будущем — продление в местные районы московского метро.
Активно развиваются поселки к юго-западу от столицы, расположенные по Киевскому шоссе. Это, во-многом, связано с расширением и реконструкцией этой трассы, что позволило местным жителям быстро и практически без пробок добираться в Москву. Главным недостатком Киевского направления считается соседство с международным аэропортом Внуково.
Ленинградское шоссе интересно инвесторам и покупателям: здесь прекрасно развитая инфраструктура и много живописных мест, однако Ленинградка, как трасса, — сильно загружена, и пока ситуация не поменяется, перспективы этого направления хорошими назвать нельзя.
Заключение
Оценивая перспективность вложений в земельные участки и дома в Подмосковье, следует внимательно проанализировать спрос. Сегодняшний рынок продаж домов и участков имеет сильный перекос в сторону западных, северо-западных и юго-западных направлений, ввиду вышеуказанных в статье причин.
Если вы планируете долгосрочную покупку, для собственного проживания, этими факторами можно пренебречь. Главное — чтобы ваше загородное жилье радовало вас и это продолжалось долгие годы.
Где лучше купить дом в Подмосковье?
Рейтинг лучших районов Московской области для покупки дома составлен на основе таких фундаментальных геоэкономических показателей, как газификация, уровень социально-бытовой инфраструктуры, плотность населения, экологическая и личная безопасность, транспортная доступность. Именно эти ключевые потребительские качества и характеристики загородной недвижимости в первую очередь влияют на ликвидность и рыночную стоимость объекта.
Одинцовский район
Большую часть территории покрывают обширнейшие лесные массивы смешанного типа. С северо-востока на запад проходит главная водная артерия региона – река-Москва. В округе практически отсутствуют промышленные анклавы и вредные производства. Экологическая обстановка максимально благоприятная. Первозданная нетронутая природа является основным конкурентным преимуществом Одинцовского района.
Практически все населённые пункты в районе газифицированы. Социально значимые объекты равномерно распределены по всей площади округа. Высокоразвитая транспортная сеть лишь дополняет сильные стороны края. Даже самые требовательные и искушённые поселенцы здесь ни в чём не знают нужды.
Отдельно стоит отметить два смежных крайне престижных направления: окрестности Рублёво-Успенского шоссе и Звенигорода. Первое славится своей респектабельной публикой и сферой услуг наивысшего качества, второе — чистейшим воздухом и санитарно-курортной зоной. По мнению большинства экспертов отрасли, именно Одинцовский район является лучшим местом в Ближнем Подмосковье для покупки загородного дома и проживания большой дружной семьи с детьми. С этим утверждением нельзя не согласиться!
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 20 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 5.5 млн рублей.
Истринский городской округ
Один из лидеров Московской области по социально-экономическим показателям. Самый большой плюс района – экология. Округ обладает колоссальными водными ресурсами, имеет в своём составе сразу несколько крупных природоохранных и рекреационных зон, государственных заповедников и заказников областного значения. К слову сказать, местное водохранилище известно далеко за пределами административных границ территориального образования.
Магистральный газопровод проходит по границе большинства деревень и сёл Истринского района. Минимум претензий к работе ЖКХ. Самое скоростное шоссе области и надёжное железнодорожное сообщение добавляют очков в инвестиционную копилку локации. Архитектурные ансамбли, исторические достопримечательности, плодородные почвы и мягкий климат – это ещё несколько веских доводов в пользу покупки частного домовладения именно в городском округе Истра. К тому же, территория находится в непосредственной близости от столицы. Исходя из всего вышесказанного, данная локация — весьма достойный претендент из числа приоритетных направлений в Подмосковье для предметного поиска и подбора готового дома с участком под ключ.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 10 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 3 млн рублей.
Рузский район
Местность с богатой историей и носитель бесценного культурного наследия. Широкие просторы и бескрайние леса, заливные луга и реки, возвышенности и курганы, каскад водохранилищ – всё это составляет рельефную часть локации. Средняя плотность населения – 40 человек на кв.км. Ведущая отрасль экономики – агропромышленный комплекс. Основные транспортные артерии – автомагистрали А-108 (Большая бетонка), Минское шоссе и железная дорога «Москва-Минск».
Можно до бесконечности перечислять достоинства края и рассказать, например, о благоустройстве, шикарных видовых характеристиках и других преимуществах, но для некоторых потенциальных покупателей даже такого скромного количества причин вполне достаточно, чтобы принять судьбоносное решение и свить уютное гнёздышко именно в Рузском районе Подмосковья.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 7.5 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 2 млн рублей.
Мытищинский район
Одно из приоритетных направлений Московской области. В числе неоспоримых жирных плюсов городского округа — непосредственная близость к столице, отличная транспортная доступность, повсеместная газификация (магистральными углеводородами снабжены около 70% частных домовладений), благоприятная экологическая обстановка, наличие реального сектора экономики (согласно официальной статистике примерно 40% населения трудоустроено за счёт внутренних ресурсов).
Что касается непосредственно загородной недвижимости, я уверена, что потенциальным покупателям в первую очередь будут интересны земли вокруг системы сообщающихся водохранилищ на канале имени Москвы: Клязьминского, Пестовского, Пяловского, Учинского и, конечно же, Пироговского. Здесь места на загляденье, любоваться можно бесконечно. Деревни и посёлки на любой вкус и кошелёк – от традиционных и самобытных до изысканных и элегантных!
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 14 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 4.5 млн рублей.
Дмитровский городской округ
Было бы преступлением не включить в список лучших территорий региона Дмитровский район Московской области. Несмотря на то, что многие эксперты по загородной недвижимости обходят стороной данную локацию, я лично уверена — район не заслуженно обделён вниманием. Если максимально объективно подойти к рассмотрению вопроса, становится очевидно, что край во всех смыслах хорош собой!
Основа местной экономики – сельское хозяйство. Местные жители привыкли питаться фермерским продуктам из натурального сырья. Свежие овощи и фрукты, парное молоко и мясо круглый год можно наблюдать на ярмарках выходного дня и прилавках провинциальных сельпо. В деревнях и посёлках живут дружно, как одна большая семья. Социально-бытовая инфраструктура на должном уровне. Население в столицу особо не рвётся, потому как все необходимое для комфортной полноценной жизни буквально под рукой. Экологическая ситуация в округе спокойная. Жильё пользуется стабильным спросом. Достойных предложений совсем немного, но при желании приемлемый вариант готового дома всё же найдётся как в глубине лесного массива, так и на берегах канала имени Москвы.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 7 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 2.5 млн рублей.
Солнечногорский район
Согласно данным аналитических центров это направление — одно из самых перспективных для переезда за город на ПМЖ. Оптимальный округ по соотношению ключевых параметров «цена/качество». Земельные участки относительно недорогие по сравнению с ценами в смежных локациях, при этом местное население имеет достаточно лёгкий доступ ко всем благам цивилизации. Лучшие посёлки сосредоточены в чаще лесов, вдоль линии Октябрьской железной дороги, вокруг Истринского водохранилища и в окрестностях озера Сенеж.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 9 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 3.5 млн рублей.
Раменский район
Популярнейшее направление в южной части столичного региона. Из положительных сторон можно отметить: среднюю плотность частной застройки, достаточно чистую окружающую среду, развитую сеть магистральных коммуникаций, достойное социальное обеспечение населения, доступные большинству соискателей рыночные расценки на загородные объекты. Слабые стороны локации – проблемы, связанные с транспортом: заторы на трассах и ужасные пробки из-за недостаточной пропускной способности дорог. В остальном местность ничем не уступает самым передовым районам Московской области и, безусловно, рекомендуется всем потенциальным покупателям участков и домов для сравнительного изучения и пристального рассмотрения.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 8 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 2.5 млн рублей.
Красногорский район
Достаточно высокий уровень урбанизации резко понижает рейтинг округа в глазах многих покупателей. Однако при этом окрестности Красногорска обладают целым букетом потребительских качеств и характеристик, которые сильно перевешивают все известные шероховатости. Интенсивный пассажирский трафик и оперативная логистика, непосредственное соседство с Первопрестольной, высокий уровень дохода жителей, налаженный быт, островки релаксации – налицо все составляющие высоколиквидной недвижимости вне зависимости от типа и формата.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 17 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 6 млн рублей.
Пушкинский район
Отвечая на вопрос, где в Подмосковье всё же лучше купить земельный участок для индивидуального строительства или готовый дом, опять-таки обращаем свой взор на северо-восток Московской области. В таких стародачных посёлках, как, например, Тарасовка, Клязьма или Заветы Ильича порой встречаются действительно хорошие варианты при ограниченном бюджете. Выбор частных домовладений на продажу намного увеличится, если брать в расчёт пригород Ивантеевки, Красноармейска, Софрино и самого Пушкино. Кольцевая и радиальная трассы, удобная железная дорога, которая домчит пассажира до 3-х вокзалов и центра столицы всего за 1 час, дремучие леса, благоприятная экологическая остановка, полный набор объектов социально-бытовой и телекоммуникационной инфраструктуры – что ещё нужно для комфортной загородной жизни?
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 8 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 2.5 млн рублей.
Ленинский район
Очаг массовой застройки и один из лидеров Московской области по уровню урбанизации. Новостройки беспощадно наступают на природный потенциал — плотность населения уже достигла 850 человек на кв.км. Для сравнения в самых безлюдных районах Подмосковья этот параметр едва ли дотягивает до планки в 40 человек на кв.км. С каждым днём всё меньше остаётся приватных зон, интересных домов и земельных участков для личного проживания. Однако в первую очередь Ленинский район заслуживает внимание потенциальных покупателей из-за своих экономических показателей. Индустриальный кластер в Ленинском районе (14 крупных промышленных, 13 сельскохозяйственных и 3 научно-исследовательский центра) предоставляет огромное количество высокооплачиваемых рабочих мест.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 12 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 4.5 млн рублей.
Подольский район
Площадь локации настолько обширна, что масштабы порой даже трудно себе представить – 339 км.кв! При этом на территории округа располагается крупный научно-производственный анклав – район самодостаточный, с высоким качеством и уровнем жизни. Подольск занимает 3 место в регионе по показателю ВВП на душу населения. Имеет в своём составе сразу несколько крупных рекреационных зон и заповедников федерального значения. Согласно данным экологического мониторинга, в целом район характеризуется невысоким уровнем загрязнения воздуха. Сельские жители составляют 70% от общего числа населения. На бескрайних просторах края даже самая требовательная и взыскательная публика найдёт уголок себе по душе.
Стоимость объектов:
- Дома, пригодные для круглогодичного проживания — от 12 млн рублей;
- Летние домики и сезонные дачи — от 3 млн рублей.
Восхождение на пьедестал или неожиданное резюме
В финальной части обзорно-аналитического исследования, вопреки ожиданиям, я не буду выжигать клейма и вешать ярлыки. Такая позиция будет максимально объективной. Скажу лишь, что каждое конкретное предложение необходимо рассматривать в индивидуальном порядке – изучать сильные и слабые стороны объекта и, помимо традиционных критериев, сопоставлять свои пожелания со своими же возможностями. Только тогда всё встанет на свои места. Безусловно, все мы стремимся к лучшему, и при этом каждый кулик своё болото хвалит. Но не стоит забывать главную непреложную истину, которую, я уверена, держат в уме все перфекционисты мира: нет пределу совершенства, а для большинства идеал так и останется недостижимой мечтой. Дерзайте, но помните — при желании в каждой локации найдутся свои оазисы и клоаки, свои плюсы и минусы…
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
— до 1 сентября 2023 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
— пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Убежище от урбанизации: где в Подмосковье стоит купить загородный дом для ПМЖ?
МОСКВА, 29 августа — РИА Недвижимость. Можно жить за городом, не превращаясь в просветленного дауншифтера или старательного фермера. Сайт «РИА Недвижимость» рассказывает, где стоит поселиться в Подмосковье, чтобы иметь возможность ежедневно без труда ездить в столицу.
Вопрос о переезде из Москвы и других крупных городов в частный сектор регулярно обсуждается на профильных форумах. Что неудивительно — согласно недавним данным ВЦИОМ, две трети россиян хотели бы жить в собственном доме.
Если дача уже имеется, то вопрос решается достаточно просто, но для многих московская квартира является единственной недвижимостью, да и накоплений для приобретения загородного дома у людей может и не быть. Поэтому сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов рассказать, что можно приобрести за городом, продав имеющуюся квартиру в Москве.
Километры vs. минуты
Прежде, чем приступать к расчётам, необходимо выбрать локацию. В случае с переездом за город на ПМЖ она играет более важную роль, чем при выборе просто дачи. Особенно это актуально для тех, кто не планирует расставаться с работой в Москве: им необходимо искать такое место, откуда можно ежедневно добираться до столицы. С этой точки зрения важна удаленность нового дома от Москвы а также время, которое фактически затрачивается на поездку. «В идеале дом должен быть не далее чем в 30-40 километров от МКАД. Но в случае скоростного шоссе это расстояние может быть увеличено до 75-80 километров», — поясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. В свою очередь генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина называет в качестве удобных скоростных шоссе Новорижское, Симферопольское шоссе, а также платные трассы М-4 Дон, М-1 и М-11.
Как правило, напрямую влияет на стоимость домовладения возможность проезда по шоссе. Но тем, кто всерьез размышляет о переезде городов, не нужно забывать и о железной дороге — в большинстве случаев электрички способны сэкономить даже больше времени, чем скоростная трасса.
Город/удаленность от МКАД
Обычный поезд
Экспресс
Электричка без остановок
Трассы
Горьковское ш., Щелковское ш.
Раменское / 34 км
1 час 24 минуты
Егорьевское ш., Новорязанское ш.
Волоколамское ш., Новорижское ш., Малое Московское кольцо
Солнечногорск / 51 км
Ленинградское ш., Пятницкое ш.
Московское большое кольцо, Дмитровское ш.
1 час 32 минуты
1 час 22 минуты
Сергиев Посад / 59 км
1 часа 34 минуты
Ярославское ш., Московское большое кольцо
Наро-Фоминск / 62 км
Киевское ш., Минское ш
Серпухов / 89 км
1 час 54 минуты
Симферопольское ш., Старое Симферопольское ш.
2 часа 30 минут
Минское ш., Можайское ш.
2 часа 37 минут
2 часа 13 минут
По открытым источникам
На расстоянии до 30 километров от МКАД вполне достаточно обычных пригородных поездов: поездка займет примерно 1,5 часа в случае, если поезд будет двигаться со всеми остановками. Скоростные поезда («Рэксы», «Ласточки» или «Спутники») преодолевают такие расстояния примерно за час.
В более удаленных (до 70 километров) районах поездка на пригородной электричке в Москву займет уже 2,5 — 3 часа, но на этом расстоянии есть интересные нюансы. В часы-пик практически на всех направлениях идут электрички с минимальным количеством остановок, что существенно сокращает время в пути. Для примера можно взять Сергиев Посад: электричка со всеми остановками идет сюда 1,5 часа с малым количеством остановок — 1 час 19 минут, поезд-экспресс — 1 час 8 минут. Однако нужно понимать, что самые быстрые поезда едут до крупных транспортных узлов и «игнорируют» мелкие, то есть, чтобы ими воспользоваться, нужно будет из вашего дачного поселка или деревни ехать в ближайший город, и уже там садиться в поезд. «На станциях, которые расположены исключительно в дачных местах, далеко от крупных населенных пунктов, большинство электричек, а особенно скоростных, просто не будут останавливаться, что приведет к тому, что нужно подстраиваться под неудобное расписание», — предупреждает Шаталина.
На сегодняшний день скоростные поезда ходят в большую часть популярных «дачных» направлений: Можайск, Сергиев Посад, Голутвин (Коломна), Серпухов, Раменское, Истру и другие.
Дом за «однушку»
Чтобы понять, какое загородное жилье будет доступно при продаже имеющейся квартиры, для расчетов была взята средняя стоимость «однушки» на вторичном рынке Москвы, находящаяся в диапазоне 3-5 миллионов рублей. Более подробно с актуальными ценами на квартиры в Москве можно ознакомиться в нашей инфографике «Цены на квартиры в Москве».
По данным компании «Миэль-Загородная недвижимость», в указанную выше сумму «укладываются» домовладения, расположенные на Горьковском, Новорязанском и Ярославском шоссе, расположенные в пределах 50 километров от МКАД.
Из перечисленных самым доступным и наименее удобным является Горьковское шоссе. Во-первых, оно проходит через город Балашиху, поэтому ближе к Москве здесь очень плотный трафик. Кроме того, здесь почти нигде нет железнодорожного сообщения, за исключением окрестностей все той же Балашихи, городов Монино и Ногинска, так что сообщение с Москвой может стать достаточно проблематичным и занять очень много времени.
Средний бюджет покупки дома (цена домовладения с участком) на первичном рынке по шоссе до 50 км от МКАД
Магистраль
массовый сегмент (включая бизнес-класс), рублей
элитный рынок (премиум- и де-люкс), рублей
Данные компании «Миэль-Загородная недвижимость»
Новорязанское шоссе, несмотря на плотное движение, удобнее, поскольку почти параллельно ему идет ветка железной дороги, которая как раз проходит через большинство «дачных» мест. Здесь же, помимо достаточно большого количества пригородных электричек, ходят и экспрессы, которые добираются до Москвы менее чем за час. Кроме того, в случае необходимости есть возможность воспользоваться в качестве альтернативного маршрута Егорьевским шоссе. Как следствие, на территории между Новорязанским и Егорьевским шоссе расположено много загородных проектов, так что выбор здесь достаточно большой, в том числе и готовых домовладений.
Ярославское шоссе из перечисленных — самое дорогое. Его преимуществом является то, что оно уже прошло реконструкцию и здесь меньше пробок. Кроме того, большинство «дачных» мест здесь имеет железнодорожное сообщение с Москвой, где ходят и стандартные электрички, и скоростные. Однако серьезный недостаток «Ярославки» в том, что большинство доступных загородных проектов здесь сконцентрированы на существенном удалении от Москвы, а те, что ближе (например, окрестности Пироговского водохранилища), идут уже совсем по другому ценнику. Впрочем, Пироговское водохранилище большинство консультантов относит не к Ярославке, а к Дмитровкому шоссе.
Дом за «двушку»
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры массового сегмента на вторичном рынке Москвы находится в диапазоне 5-8 миллионов рублей. В этот диапазон, по данным «Миэля», попадает большая часть популярных «дачных» направлений, а именно Дмитровское, Калужское, Каширское, Киевское и Симферопольское шоссе.
Наиболее доступной из перечисленных является «Симферополька» со средним чеком примерно в 6,5 миллиона рублей за домовладение. Эта трасса является скоростной и бессветофорной, поэтому перемещение по ней идет намного быстрее, чем по большинству загородных дорог. Кроме того в случае необходимости можно воспользоваться Старым Симферопольским шоссе как дублером. Параллельно трассе идет железная дорога с хорошо развитым пригородным сообщением. Большинство «дачных» мест здесь сосредоточены между Климовском (около 20 километров от МКАД) и Чеховом (50 километров от МКАД). Однако за счет скоростного сообщения, как автомобильного, так и железнодорожного, даже от самой границы Подмосковья, в районе Серпухова, путь до Москвы займет менее 2 часов.
Особенность Калужского и Киевского шоссе в том, что изрядная часть проектов на них территориально относится к Москве (точнее — к новой Москве), чем и обусловлен достаточно высокий ценник (в районе 7,5 миллиона за домовладение). Но не только этим — обе трассы обладают неплохой пропускной способностью, особенно Киевское шоссе, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Но при этом комплексный транспортный показатель Киевского направления лучше, так как здесь проходит железнодорожная ветка.
Каширское шоссе также «сопровождается» железной дорогой, однако из-за того, что здесь не так уж много крупных городов, движение не очень интенсивное. Дублером «Каширки» является трасса М4 «Дон» — платная, зато с высокой пропускной способностью.
Достаточно высокий ценник Дмитровского шоссе обусловлен его развитой спортивной инфраструктурой: летом здесь на нескольких водохранилищах занимаются яхтингом и другими видами активного отдыха на воде, зимой — горными лыжами. Само шоссе достаточно загруженное и проходит через населенные пункты, хотя и не слишком крупные. Железная дорога идет параллельно, но движение по ней не очень интенсивное, хотя поезда-экспрессы все-таки ходят.
Дом за «трешку»
Трехкомнатную квартиру в Москве сейчас можно продать за 8-12 миллионов. За эти деньги в пределах 50 километров от МКАД доступны домовладения практически на любых шоссе, кроме премиальных Рублево-Успенского и Пятницкого.
Так, средний ценник в районе 9-10 миллионов рублей за домовладение присутствует на Минском, Можайском, Ленинградском и Новорижском шоссе.
Минское и Можайское шоссе идут практически параллельно, поэтому их, как правило, рассматривают тандемом. Плюсы этих трасс — достаточно высокая средняя скорость, кроме самого подъезда к Москве, где они проходят через Одинцово. Кроме того, эти шоссе традиционно выбирают любители хорошей экологии, так как вдоль них от Голицына до Можайска отсутствуют крупные города. Электрички и скоростные поезда ходят не очень часто, но регулярно, хотя местами между двумя соседними остановками расстояние может превышать 6 километров, а на некоторых станциях поезда почти не останавливаются — это стоит учесть.
Ленинградское шоссе остается одним из самых загруженных из-за того, что проходит через густонаселенные Химки и Зеленоград. Окрестности этих городов, а также популярные места для отдыха на воде (Истринское водохранилище и озеро Сенеж) обеспечили недвижимости на этой трассе высокий ценник — в среднем около 10,5 миллиона за домовладение. К плюсам можно отнести хорошее железнодорожное сообщение и наличие платного участка возле Москвы, по которому, если понадобится, можно быстро объехать пробку. К минусам — плотный трафик в районе Химок.
Новорижское шоссе является одним из самых популярных загородных направлений, поэтому здесь сосредоточено много проектов, в том числе и с готовыми домами. Это направление принято считать премиальным, хотя здесь представлено много проектов массового сегмента, и для них серьезным недостатком Новой Риги является небольшое количество железнодорожных станций. Железная дорога идет вдоль почти параллельного Новорижке Волоколамского шоссе, так что от многих дачных мест до нее почти невозможно добраться быстро. В итоге Новорижское шоссе максимально комфортно для автомобилистов, а Волоколамское можно рассматривать как альтернативу ему для проезда или как оптимальный выбор для тех, кто предпочитает общественный транспорт.