Какие документы должны быть на дом с земельным участком у собственника

Документы для покупки дома с земельным участком в 2023 году

Здравствуйте. Здесь вы найдете список документов, которые потребуются от покупателей для приобретения дома с земельным участком. Весь перечень я разделила на те, которые нужны для регистрации сделки, и на те, которые нужны для подготовки к сделке. Перед этим я хочу объяснить несколько важных моментов.

Под «дом с земельным участком» я имею в виду: 1) полностью построенный жилой дом, который оформлен в собственность и состоящий на кадастровом учете. Если у продавцов есть на него правоподтверждающий документ (о нем объясню ниже), значит постройка в собственности. Если у дома есть кадастровый номер, значит он состоит на кадастровом учете; 2) земельный участок, который оформлен в собственность и состоящий на кадастровом учете. Здесь тоже самое, что и с домом.

Оба объекта недвижимости могут находится в черте населенного пункта (Категория земель — «Земли населенным пунктов») или за его пределами, например, в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.). Земельный участок может иметь следующие вид разрешенного использования: ИЖС; ЛПХ; связанный с ведением дачного хозяйства и дачным строительством; связанный с ведением садового хозяйства.

Если участок не оформлен в собственность, он переходит к покупателю дома в том же статусе, что есть у нынешнего владельца. Например, если у владельца дома участок находится в праве пользования, то и покупатели он переходит в право пользования. Если дом не состоит на кадастровом учете (например, «недострой»), он не существуют как объект недвижимости. В этом случае передача прав собственности будет только земельный участок и только его нужно вписать в договор купли-продажи, а документы на дом не нужно приносить на регистрацию сделки.

Документы от покупателей для регистрации купли-продажи

Сделку купли-продажи регистрируют в Росреестре. Без документов, которые я перечислила ниже, сделку приостановят. Их нужно принести в МФЦ, а оттуда их отправляют в Росреестр. Обращаться можно в любое МФЦ в независимости от нахождения недвижимости и проживания участников купли-продажи — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, подать документы нужно в УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата).

Паспорта или свидетельства о рождении;

Если покупателю меньше 14 лет, приходить на регистрацию сделки не нужно. Подавать документы вместо него должен представитель. В качестве представителя участвует один из родителей или опекун — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Если покупателю от 14 до 18 лет от 14 до 18 лет он должен присутствовать вместе со своим представителем — ст. 26 ГК РФ.

Конечно же, договор купли-продажи предоставляют и покупатели и продавцы. Он может быть в простой форме (в простонародье, напечатанный на листе А4) и в нотариально удостоверенной.

Если среди продавцов дома есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Ситуация у покупателей при этом значение не имеет. Нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы тот составил договор купли-продажи, удостоверил на нем подписи участников и подал на регистрацию.

Когда все продавцы взрослые и дееспособные удостоверять договор не надо, подойдет в простой форме. Подписать его можно при подаче документов в МФЦ, так и до этого.

Если покупателю меньше 14 лет, за него договор купли-продажи подписывает его представитель. Покупатель от 14 до 18 лет подписывает его сам.

Обязательный документ, который покупатели должны принести нотариусу и который он отравит в Росреестр на регистрацию сделки, это паспорт или свидетельство о рождении. Есть документы, которые понадобится нотариусу для подготовки к сделке. Их я перечислила в следующем разделе и в описании того или иного документа я так и написала, что он нужен для удостоверения договора купли-продажи.

Если за покупателя действует доверенное лицо, в МФЦ нужно принести паспорт этого лица и нотариально удостоверенную доверенность. Паспорт покупателя при этом не обязательно.

Документы для подготовки к сделке

Их не обязательно приносить в МФЦ, т.к. они не требуются Росреестру для регистрации сделки. Эти дополнительные документы нужны именно для подготовки к сделке. Под подготовкой я имею в виду, например, проверку покупаемого дома или удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.

Правоподтверждающий документ на дом и землю;

Это документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. Из полезного для покупателей в этом документе перечислены ФИО собственников и наличие или отсутствие обременений.

К правоподтвержающим документам относятся выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей «юридической силы».

Даже если есть только свидетельство, советую потребовать продавцов предоставить выписку или заказать ее самостоятельно — инструкция. Ее может получить любой человек на любую недвижимость в РФ.

Выписка ЕГРН на дом

Выписка ЕГРН на землю

Если на землю не оформлено право собственности, вместо правоподтверждающего документа потребуйте от продавца показать правоустанавливащий. О нем ниже.

Это документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности. Его еще называют договором основания. Например, если собственник купил недвижимость, то правоустанавливающий документом является договор купли-продажи. Если получил в наследство — свидетельство о наследстве. Если получил в дар — договор дарения.

Если у продавца такого документа на руках нет, он может заказать его копию в любом отделении МФЦ. Госпошлина за услугу — 340 рублей.

Если земля не в частной собственности, а в пользовании или пожизненно-наследуемом владении, на это должен быть соответствующий документ. Обычно это свидетельство.

Свидетельство на бессрочное пользование

Свидетельство на пожизненного-наследуемое владение

Технический паспорт понадобится: 1) банку, если покупатели с ипотекой; 1) ПФР, если покупатели с материнским капиталом; 3) нотариусу, если сделка у него удостоверяется; 4) самим покупателям, чтобы проверить дом на неузаконенную перепланировку и реконструкцию.

Техпаспорт могут заказать собственники жилья или их доверенное лицо. Инструкция, как это сделать — ссылка.

Согласно Приказе Минэкономразвития от 01.03.2016 N 90 (Приложение N2), с 2017 года изменились требования по определению общей площади домов. Сейчас в общую площадь дома входят площадь внутренних перегородок, балкона, утепленного мансардного этажа, подвала (в зависимости от высоты) и т.п. Поэтому лучше, чтобы техпаспорт на дом был минимум с 2017 года.

Если в местном БТИ нет архива с инвентаризацией частных жилых домов (обычно это так и есть), при заказе техпаспорта в дом приедет техник. Он проверит техническое состояние дома, сделать замеры и отправить эти данные в БТИ. Здесь и может выясниться, что дом по новым требованиям имеет бОльшую площадь, чем указано в его правоподтверждающих документах. В этом случае банк откажет в выдаче ипотеки на покупку такого дома, а ПФР откажет в перечислении маткапитала.

С помощью технического плана дома покупатели могут проверить, правильно ли он расположен на земельном участке. Также его требуют банки, если покупатель с ипотекой, и ПФР, если с маткапиталом.

Согласно п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, с 2017 года дома ставят на кадастровый учет на основании технического плана. Теперь и дома стали отображаться на официальной кадастровой карте.

То, что дом отображается на карте, означает, что он привязан к земельному участку. Сейчас банки выдают ипотеку, только на такие дома с привязкой. ПФР же выдает маткапитал на покупку дома без привязки.

Не советую покупать участки земли, у которых не оформлены границы. Под оформленными границами я имею в виду, когда проведено межевание границ и сведения о них внесены на кадастровый учет.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не установлены

Имеет границы и местоположение

Купив участок без границ, уже новые владельцы могу столкнуться с проблемами при оформлении. Например, бывают ситуации, когда фактические границы наложены границы соседнего участка. Часто придется обращаться в суд и оспаривать границы соседней земли.

Если у участка оформлены границы, чтобы проверить соответствуют ли они фактическим границам, советую заказать у кадастрового инженера услугу под названием «вынос точек в натуру» — инструкция. Инженер приедет на участок, вобьет в GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов) и с помощью оборудования укажет, где эти точки должны быть на местности. Соединив точки, можно проверить, насколько границы из кадастра соответствуют фактическим границам (забору). После процедуры инженер выдаст акт.

Образец акта выноса точек в натуру

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Крайне советую, чтобы на момент сделки никто не был прописан в доме и получить от продавца «пустую» справку. Если после покупки кто-либо откажется выписываться или будет не состоянии это сделать, новым собственникам придется обратиться в суд — п. 1 ст. 35 ЖК РФ и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. Особенно трудно будет выписать несовершеннолетних детей.

Соответствующие справки бывают следующий видов: справка о зарегистрированных лицах в жилом помещении; справка о составе семьи; выписка из домовой книги; ЕЖД (только для Москвы). Ниже образец выписки из домовой книги, но только не на дом, а на квартиру. На дом она выглядит примерно также.

Ипотечные банки, ПФР и нотариусы не требуют данную справку. Им без разницы, прописан ли кто-либо или нет.

Обычно покупатели до сделки требуют оплатить все долги за «коммуналку». В квитанциях по оплате хоть и отображаются долги, лучше получить отдельные справки из бухгалтерии каждой обслуживающей организации, потому что там еще раз все перепроверят. Собрать справки может любой из собственников, выдаются бесплатно. Сколько приходит квитанций, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью.

Собственник должен платить за коммунальные услуги с даты регистрации права собственности — п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Следовательно, долги продавца не переходят на покупателя. Услуги ведь закреплены за человеком, а не за недвижимостью. Управляющая компания не имеет права требовать с новых собственников погасить долги за предыдущих. Хотя некоторые сотрудники отказываются переоформлять лицевой счет, если накопились долги. Сейчас это крайне редко происходит, но происходит. Здесь уже на усмотрение покупателей. Если хотите купить недвижимость без долгов, требуйте соответствующие справки. Собственники могут получить их в управляющей компании.

Конечно, о справке идет речь, если недвижимость находится на территории товарищества.

Здесь тоже самое, что и с долгами за «коммуналку». Долги за взносы и другие услуги товарищества не переходят на покупателя. Новый владелец должен оплачивать услуги с даты регистрации права собственности. Проблема в том, что попадаются председатели товариществ, которые плевали на законы и все равно требуют с новых собственников оплатить долги за предыдущих. Если не хотите столкнуться с такой ситуацией, потребуйте справку, в которой указано об отсутствии долгов. Если не смотря на долги согласны купить недвижимость, все равно потребуйте справку за несколько дней до оформления купли-продажи. Это нужно, чтобы знать актуальную сумму. Далее уже на усмотрение покупателей, оплачивать ли эту задолженность после сделки или нет.

Чтобы закрепить свои намерения купить недвижимость, можно подписать с продавцом соглашение о задатке или авансе + расписка о получении денег. Только с распиской соглашение имеет «юридическую силу».

Эту справку стоит взять, если покупатели или удостоверяющий сделку нотариус сомневаются в адекватности продавца. К тому же ипотечные банки ее требуют, если продавец старше 65 лет. Например, такие условия у Сбербанка и ВТБ.

Лучше потребовать у продавца пройти освидетельствования у психиатра. Ведь человек может не состоять на учете, но на момент сделки быть психически нездоровым.

Эту справку стоит взять, если покупатели или удостоверяющий сделку нотариус считают, что продавец сильно пьющий или принимает наркотики. Здесь тоже самое, что и со справкой из психдиспансера — пускай продавец проходит освидетельствование у нарколога.

Если супруг покупает жилье только на свое имя и сделку надо удостоверять нотариально, нотариус потребует согласие от второго супруга — п. 3 ст. 35 СК РФ. Приобретенная в браке недвижимость все равно будет совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если титульным собственником будет один из них. Не важно муж покупает дом или жена. Согласно ст. 34 СК, все доходы и расходы в семье считаются общими. Исключением является ситуация, в которой супруги подписали брачный договор, в котором указываются иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ. В этой ситуации согласия не потребуется.

Согласие оформляется у нотариуса. Стоимость услуги: от 1 500 до 2 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Супругу нужно взять с собой паспорт и свидетельство о браке.

Текст согласия законом не урегулирован. Супруг может дать согласие как на покупку конкретной недвижимости (в этом случае нужно прописать кадастровые номера), так на покупку любого объекта. Также можно прописать другие условия, например, срок действия.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Документы, которые не нужны

• Заявление о переходе прав собственности.

Это заявление не нужно составлять самому или искать формы в интернете. Все это делает сотрудник МФЦ, Росреестра или нотариус на основе поданных документов. Покупателю и продавцу нужно его только подписать.

Кадастровые паспорта и выписки из ЕГРП перестали существовать с января 2017 года. В паспортах содержались сведения из Государственного кадастра недвижимости (далее ГКН), а в выписках сведения из Единого государственного реестра прав. В 2017 году ГКН объединили с ЕГРП в единый ресурс — Единый государственный реестр недвижимости. Об этом написано в ст. 7 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ. С того времени вместо кадастровых паспортов и выписок из ЕГРП стали выдавать выписки их ЕГРН.

Пример из практики

Ко мне обратились супруги, которые хотели купить загородный дом. Детей у них не было. Платили только наличными без ипотеки и маткапитала.

Чтобы проверить покупаемое жилье, я потребовала от собственников:

• Техпаспорт на дом;
• Техплан на дом;
• Правоподтверждающий документ. У них была выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающий документ. Дом был куплен, поэтому это был договор купли-продажи;
• Справка о прописанных лицах. Все собственники были прописаны. За несколько дней до сделки они все выписались и предоставили «пустую» справку;

Продавцы были на вид адекватные и здоровые, поэтому покупатели не настаивали на справках из психоневрологического и наркологического диспансеров. Продавцы показали квитанции на оплату коммунальных услуг и чеки из приложения сбербанк онлайн, поэтому покупатели не настаивали на справках об отсутствии задолженности.

Среди продавцов были несовершеннолетние дети, поэтому сделку пришлось удостоверять нотариально. Мои клиенты, как покупатели, принесли лишь свои паспорта. Никаких других документов им приносить было не нужно. Нотариус проверил документы, составил договор купли-продажи, удостоверил на нем подписи и отправил его в Росреестр на регистрацию. Через несколько дней Росреестр оформил сделку.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Инструкция: как купить загородный дом

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:

• Если основная задача — сохранить и приумножить капитал, тогда большее внимание необходимо уделить участку: тому, где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.
• Если вы покупаете готовый дом для сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на лето? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или же лес с речкой?), приемлемое расстояние до крупных городов. Влияет цель покупки и на приемлемый набор инженерных коммуникаций: сдавая дом только на лето, реально обойтись холодным вариантом — да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться в это время.
• Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

1. Параметры дома (его площадь, материал стен, этажность, коммуникации).
2. Цена (установите верхнюю границу бюджета и имейте в виду, что после покупки потребуются дополнительные вложения).
3. Статус земли, на которой находится дом (СНТ, ИЖС, КП — от этого будут зависеть тарифы на обслуживание, качество дорог и пр.).
4. Близость к городу, где вы живете, и близость к населенному пункту с достаточной инфраструктурой (с хорошим медицинским учреждением и магазинами).
5. Транспортная доступность: есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро удастся добраться до городской квартиры/работы/школы/больницы, какова пропускная способность ближайших автомагистралей.
6. Окружающая среда: хотите ли вы жить на краю небольшого городка или в лесу, на берегу реки или в поле.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно?

Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников или некачественный объект. Не забудьте заключить договор.

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте , как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и составление ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток. Разобраться с ценообразованием поможет этот материал Циан.Журнала. А о том, кто за что платит на сделке, читайте тут .

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого нужно обратиться к председателю товарищества, в управляющую компанию или к поставщикам коммунальных услуг. Покупатель может составить продавцу компанию — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка. Это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или оформление через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками.

Напомним основные правила поиска по объявлениям:

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам уже будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а объявление лишь создает такую видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации.

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так дорого. Еще фейки создают, чтобы получить более выгодные ипотечные условия (доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, такое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который зря потратил время на интересный, но утопичный вариант.

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

• Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.
• Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН : в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные.

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН выдают по новым правилам. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам недвижимости, то теперь личных данных владельца в выписке для третьих лиц больше не будет. То есть определить по ней, реально ли продавец владеет домом, самостоятельно уже не получится. Но справку с персональными данными по-прежнему может получить (и показать вам) сам собственник. Впрочем, документ будет полезен и без личных данных — в нем указаны все ключевые параметры дома и участка.

Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой : данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — всё легко ищется на самой карте. Еще одна альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделку могут признать недействительной.

• Есть ли на недвижимости обременения. Убедитесь, что дом не находится под залогом, арестом, не фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов. Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе или долгах собственника официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, когда на объект заявляют обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда взыскатель получит определение суда.
• Не является ли объект вашего интереса свежим наследством. Официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя, — те, кого он содержал в течение года до смерти; выявить их самостоятельно крайне сложно.
• Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете на форумах и в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить из вида.

1. Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

2. Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций. Так вы узнаете о насущных проблемах локации. Те или иные трудности есть почти везде: например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание. Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

3. Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и заинтересованных лиц под боком окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверить дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь , а об оценке его технического состояния — тут .

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»).

Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности. В профилактических целях достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на какой-нибудь особой территории, ни в ее охранной зоне — это буферная зона по периметру природных объектов, снижающая вредное антропогенное воздействие на них.

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ накладывает серьезные ограничения на жилое строительство в прибрежной полосе. Чтобы не загрязнять почву и воду, придется построить специальные очистные сооружения, полный список которых приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство и вовсе запрещено — например, если водоем является источником питьевой воды. При выявлении нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет всё та же кадастровая карта.

Иногда действительность расходится и с кадастровой картой: например, через участок проходит общественная дорожка или общая канава, которые нынешние его владельцы перегородили/засыпали. В таком случае правление или другие представители власти вправе потребовать вернуть все в первоначальный вид. Истина в таких случаях отыскивается в кадастровом паспорте земельного участка. А генплан и правила землепользования вы найдете в Росреестре.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе ( приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540).

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы по этой инструкции.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Название ВРИ

Строительство жилых домов

Что разрешено строить

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения

Для сельскохозяйственного использования

Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции

Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (если участок находится в категории земель сельскохозяйственного назначения)

Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции

Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), усадебный участок на землях населенных пунктов (приравнивается к ИЖС)

Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения

Можно только с разрешения администрации

Жилые строения, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.

Можно с ограничениями

Садовые дома, жилые дома, хозпостройки и гаражи

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения. Тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить тут будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но еще до начала строительства дома собственник должен подать уведомление о своих планах. По окончании строительства дом оформляется в собственность на основании межевого плана, который формируется кадастровым инженером. Это план (как правило, на диске) сдается в Росреестр (через МФЦ), и на основании него регистрируется право собственности. Основанием также будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит дом.

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

• этажность — не больше трех этажей;
• высота дома — не более 20 м (однако градостроительные регламенты населенных пунктов зачастую ограничивают высотность ИЖС еще больше);
• дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

• Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить специалиста — строительство дома после 2006 года, то есть после начала «дачной амнистии», которая позволяет строить без получения разрешения.

Согласовывать проект дома с местными властями при этом тоже не нужно, однако его лучше иметь — документ может потребоваться при получении ипотеки.

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого эксперта? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

• Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с объединением Росреестра и Кадастровой палаты (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а владелец будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — тогда в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

• Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил документы на него). Тогда выйти на сделку у него не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно, нерадивый продавец должен будет не только узаконить свое имущество, но и погасить приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый приобрести подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать его получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Если таковое есть, это не позволит зарегистрировать сделку.

• Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1. Обязательно напишите заявление, в котором укажите, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота (полный список с указанием площади). Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

Эту информацию не следует фиксировать в договоре купли-продажи: если регистрирующий орган увидит, что помимо описанного дома в ДКП фигурируют другие строения (права на которые не оформлены), он приостановит регистрацию перехода права и обяжет сначала оформить права на указанные строения.

2. Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

• Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями. Он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

• Откройте публичную кадастровую карту и убедитесь, что межевание проведено (участок будет выделен желтым, а его границы — красным).
• Проверьте факт пересечения границ на областном портале госуслуг.
• Пройдитесь по соседям и выясните, нет ли у них споров с вашим продавцом.
• Уточняя в карте информацию по дому, посмотрите, нанесены ли его границы на земельный участок (это необязательная опция, но она требуется при оформлении ипотеки).
• Проверьте и сам дом, и участок — у них разные кадастровые номера. Обратите внимание, что межевой план не всегда на руках у продавца — всё и так доступно онлайн.

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь . При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Однако если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

• объекты сделки и их площадь (кроме дома и участка это все строения, даже не имеющие собственного кадастрового номера);
• полная информация о сторонах сделки — продавце и покупателе: все паспортные данные; информация о несовершеннолетних и недееспособных участниках;
• информация об участке и его особенностях (категория земель, ВРИ, площадь, адрес и кадастровый номер);
• сведения о доме (адрес, кадастровый номер, площадь, этажность, материал, наличие мебели и оборудования);
• информация о финансовой стороне вопроса: сумма сделки, подробный порядок расчетов;
• заявление продавца об отсутствии обременений (залог, арест, раздел имущества, банкротство);
• заявление покупателя об отсутствии препятствий для сделки;
• договоренности о деталях проведения сделки: используется ли акт приема-передачи, когда, как и где проводится сделка, кто будет ее регистрировать, утверждение о том, что права собственности переходят после проведения сделки;
• ответственность сторон при нарушении договора.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор регистрируется у нотариуса.

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором по городской недвижимости ( вот он) .

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. В этом случае выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько).

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на третьей странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Следовательно, это совместно нажитое имущество вне зависимости от обстоятельств (даже если супруг не является собственником доли в доме).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что его недвижимость будет защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе « Подготовка градостроительных планов земельных участков» . В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд).

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотеки. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД. Для этого придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом — основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Ни техпаспорт, ни техплан не являются обязательными документами для сделки, но в общий перечень документов они входят как предоставляющие дополнительную информацию о покупаемом объекте. Банки относятся к отсутствию техплана лояльно: если нет других ограничений, ипотеку дадут.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций . Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД .

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.

Какие документы принести на сделку с недвижимостью

Приобретение недвижимости — важный и ответственный шаг. Чтобы сделка прошла в установленные сроки и в регистрации не было отказано, нужно собрать полный пакет документов и проверить, насколько они соответствуют требованиям Росреестра.

В этой статье:

• Какие документы нужны для регистрации права?
• Нужны ли дополнительные документы?
• Что будет, если пакет документов неполный
• Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?
• Когда в документах ошибки
• Подача документов на регистрацию

Какие документы нужны для регистрации права?

Продавец и покупатель объекта недвижимости должны позаботиться о том, чтобы все документы на собственность были в порядке. Если покупаете квартиру у застройщика, документы готовит юридический отдел строительной компании. А если покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, проверить список необходимых документов для сделки с недвижимостью придется самостоятельно. Также можно доверить этот вопрос риэлтору.

Для оформления купли-продажи потребуются:

• Выписка из ЕГРН, в которой указывают, кто владеет объектом, на основании каких документов и можно ли его продавать, а точнее, отсутствуют ли обременения и аресты. Выписку заказывают на сайте Росреестра или в МФЦ, она действительна в течение месяца.
• Правоустанавливающий документ, который подтверждает переход права собственности к нынешнему владельцу недвижимости. Это договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если документ потеряли, его нужно восстановить в Росреестре или у нотариуса.
• Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги. В документе указывают лиц, которые прописаны в квартире или доме, и сообщают о том, сохранят ли они право проживания при продаже. Такие ситуации возможны, если жильцы отказались от приватизации.
• Паспорта всех участников сделки. Их предъявляют в момент регистрации.

Важно! Задача покупателя убедиться, что супруг, нынешний или бывший, при котором владелец объекта вступил в право собственности, не против продажи. По закону все имущество, приобретенное в браке, принадлежит супругам в равных долях, независимо от того, на чье имя оформлено. Если собственник был в браке, а затем развелся, у него должно быть решение суда о разделе имущества или брачный договор, составленный до развода. Убедитесь в отсутствии претензий бывшего или нынешнего супруга, иначе придется отдать половину купленной недвижимости обратно. Исключение из этого правила — получение недвижимости в наследство.

• Разрешение органа опеки. Документ нужен, если в сделке участвует ребенок.
• Подписанные договоры и акты передачи. Акты, как правило, подписывают после полного расчета и доносят в службу Росреестра к основному пакету документов.
• Квитанция на сумму установленной госпошлины. Если продавец и покупатель не оплатили госпошлину, документы вернут без рассмотрения. Аналогичный итог будет, если оплатить сумму частично. Недостающую сумму вернут по заявлению, а участники сделки должны будут внести новую оплату, соответствующую законодательству.

Нужны ли дополнительные документы?

Когда обязательные документы из перечня собрали, нужно проверить сроки их действия и соответствие всех указанных данных. Если у регистратора возникнет сомнение, он может попросить предоставить дополнительные данные. Чаще всего это касается документов, где прослеживается связь объекта и собственника. Когда фамилии в свидетельстве о праве собственности и паспорте разные, просят свидетельство о браке или о разводе.

Важно! Если собственник продает долю в общем имуществе, в обязательный пакет документов входит отказ от преимущественного права покупки владельцев других долей. Его делают у нотариуса. Но есть и другой вариант: все собственники могут прийти на сделку и написать отказ собственноручно на глазах у регистратора. Такой порядок тоже допускается.

К числу дополнительных документов относятся:

• Технический паспорт на объект. Технический паспорт не требуют при сделках, в которых не участвуют кредитные организации. Покупаете квартиру без ипотеки — можно зарегистрировать сделку без этого документа. Но лучше познакомиться с ним до принятия решения о покупке, иногда незаконные перепланировки превращаются в серьезную проблему. Техпаспорт можно получить в МФЦ или в бюро технической инвентаризации. Если паспорт на руках у собственника, его можно использовать, так как срока действия у документа нет. В паспорте показана планировка квартиры или дома, с его помощью легко определить, проводились ли предыдущим владельцем работы по переустройству и насколько они законны.
• Согласие на сделку супруга. Документ необходим, когда имущество приобреталось в браке. Его оформляют у нотариуса.

Важно! Если объект недвижимости регистрировался до 1999 года, сделка проводилась в бюро технической инвентаризации. Для продажи потребуется справка «О принадлежности объекта недвижимости».

Что будет, если пакет документов неполный

Специалисты МФЦ или Росреестра не отказывают в приеме документов, даже когда пакет неполный. Если покупатель и продавец обратились в ведомство для регистрации сделки с недвижимым имуществом, документы примут. Но покупка не состоится, пока не донесут недостающие документы. Продавцу скажут, чего не хватает для завершения процесса купли-продажи, и установят срок, в который нужно донести справки или свидетельства.

Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?

Во время приема документов специалист МФЦ не проверяет, каких именно документов не достает. Сделку могут приостановить уже в момент рассмотрения документов другим специалистом, который отвечает за регистрацию. Это существенно затягивает сроки купли-продажи недвижимости, поэтому подготовке к регистрации стороны должны уделить особое внимание.

Уточнить полный список документов для сделки с недвижимым имуществом в Москве и других городах России можно на портале Росреестра или по телефону горячей линии службы.

Когда в документах ошибки

Регистрацию приостановят и в том случае, если в документах найдут ошибки. Это может быть неправильное название улицы или неверные инициалы собственника. Такие ошибки относятся к техническим, лучше найти их самостоятельно до сделки и исправить заблаговременно.

Важно проверить категорию земель у участков и кадастровый номер объекта, площадь и точность указания границ. Изменения в законодательстве также могут спровоцировать фактические неточности. Например, категории «земли поселений» больше нет. Технические ошибки исправляют в Росреестре за три дня.

Пример: Дом находится на улице Площадь 50 лет Октября, а в свидетельстве на право собственности указано: Улица 50 лет Октября. Это техническая ошибка, сделку приостановят и вернут документы собственнику для исправления. Договор купли-продажи тоже придется переделывать.

Подача документов на регистрацию

Подготовленный пакет документов сдают на регистрацию через МФЦ. Покупатель и продавец приходят на сделку лично. Есть вариант отправить представителя с нотариальной доверенностью. Также можно провести электронную регистрацию сделки с использованием электронной подписи в приложении или на сайте. Этот способ используют, когда покупают объекты в других городах, или для того, чтобы просто сэкономить время.

Перед тем, как отправиться на регистрацию, тщательно проверьте все документы, узнайте требования законодательства и продумайте схему денежных расчетов. Тогда сделка пройдет без препятствий, а регистрация не займет много времени.

Покупка дома

Сделка по купле-продаже дома считается достаточно рискованной операцией. Она связана со значительными финансовыми затратами, что привлекает мошенников и просто не порядочных собственников. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный объект для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Первичный рынок недвижимости

Под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда застройщик строит «под Вас» , по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только через 1-2 года.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичное жилье — это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцем недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома. Побывав в них, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. Важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Главное преимущество «вторички» — низкая стоимость по сравнению с первичным жильем. Однако, следует помнить, что повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения по суду, иметь других собственников и т. д. Все это требует тщательной проверки всей предыстории недвижимости.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то приоритет отдает вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, убежать подальше от суеты, на природу.

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужного жилья необходимо определиться и с его ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки — изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные маклеры и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением, но обойдется дороже за счет накруток за услугу.

Один из лучших вариантов — иметь дело непосредственно с владельцем дома. С ним можно поторговаться, обсудить важные нюансы условий проживания и особенностей района. Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг — просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Особенно важно, исключить наличие поддельных справок, копий и выписок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов — юристов или риэлторов.

Этап 5. Заключение сделки

Завершающий шаг — заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос, ]как составить куплю-продажу дома ]правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д.

Перед подписанием Договора рекомендуется показать его профессиональному юристу для оценки правильности составления. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. Оформляется сделка при участии государственного регистратора (нотариуса). Оплату следует производить при свидетелях.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

Дом покупается надолго и должен обеспечить максимально комфортное проживание. Осмотр его технического состояния требует особой тщательности. Лучше всего, для оценки качества жилья привлечь профессионального эксперта — строителя или риэлтора с опытом проведения оценки строений. Внимание следует обратить на ряд ключевых моментов.

Материал строительства

Надежность всего сооружения, его долговечность и комфорт внутри помещений определяются конструкцией и материалом стен дома. От этого зависит несущая способность, прочность, усадка, шумо- и теплоизоляционные свойства. Проверяется качество гидроизоляции, утеплителя.

Наиболее распространенные варианты:

1. Деревянный сруб. Дом может быть построен из бревен или брусьев. В России такие дома строились с давних времен и доказали свою надежность. Главная проблема — гниение, и его следы надо выявить своевременно. Еще одна проблема — значительная усадка.
2. Кирпичная кладка. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию. Обязательно оценивается толщина кладки и качество кирпича.
3. Блочное строительство. Распространение находят газо- и пеноблоки. При такой конструкции важная роль отводится надежному утеплителю и гидроизоляции. Их качество требует особой проверки. Необходимо выявить следы плесени и грибков. Настораживающий фактор — свежая внешняя штукатурка. Таким способом продавец может замаскировать дефекты перед продажей.
4. Железобетонные панели. Из них делаются не только многоэтажные сооружения, но и бюджетные частные дома. Такие строения, как правило, стоят дешевле, но имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. При осмотре особое внимание уделяется качеству заделки межплиточных швов.

Невозможно выделить какой-либо конкретный материал. Все они имеют плюсы и минусы, предназначены для разных условий эксплуатации. Покупатель должен сам оценить конструкцию с учетом технического состояния, собственных эстетических предпочтений и финансовых возможностей. При необходимости можно проконсультироваться со специалистами.

Фундамент

Проверять качество фундамента достаточно сложно, т. к. его основная часть скрыта под землей. Рискованный вариант — отсутствие фундамента. Такое сооружение может использоваться только в качестве временного жилья. Оценить надежность фундамента можно по косвенным признакам — трещины на стенах, проседание углов, повышенная влажность подвала, сырость на полу и т. д.

Важно уточнить следующие параметры фундамента:

1. Тип. Фундамент может быть ленточным, плитным, столбчатым и свайным. Наиболее надежным и универсальным считается ленточная конструкция. Сваи необходимы при строительстве на болотистой и рыхлой почве.
2. Глубина. Лучше всего, выбирать заглубленный фундамент. При этом его глубина должна быть больше глубины промерзания грунта, но не доходить до залегания подземных вод.
3. Цокольная часть. Она необходима для надежной защиты стен снизу. Качественный фундамент возвышается над поверхностью земли на высоту 40-60 см. Стоит также проверить наличие отмостков.
4. Гидроизоляция и утепление. Они спрятаны под землей, но оценить их качество можно. При хорошей гидро- и теплоизоляции пол в помещении будет сухой и теплый. Подвал позволяет объективно оценить данный параметр.

Фундамент следует проверять внимательно. Любые следы подтопления снизу, плесень указывают на наличие дефектов. Если возникает подозрение, то рекомендуется обратиться к специалистам. Они могут сделать специальные шурфы и точно оценить состояние фундамента. Крайне опасны любые деформации, вызванные проседанием основы сооружения.

Крыша и чердак

Нельзя оставлять без внимания кровлю дома. Покупателю, конечно, не хочется начинать ее ремонт сразу после приобретения жилья, после первого сильного дождя. Важно проверить прочность, герметичность и надежность крыши. Идеально, если и внешний вид кровельного покрытия будет привлекательным без дополнительных затрат.

При осмотре дома необходимо проверить:

1. Стропильная система. Проверяется состояние всех несущих деревянных балок (стропил). Не должно быть прогнивших участков, повреждений.
2. Кровельное покрытие. Важен материал, из которого оно сделано (шифер, металл, черепица, мягкая кровля и т.п.). Оценивается состояние покрытия.
3. Гидроизоляция. Если осмотр проводится во время дождя, то можно сразу оценить ее качество. В сухую погоду выявляются следы протечек.
4. Водостоки и водоотводящие элементы. Их также надо внимательно осмотреть и оценить эффективность.

Чердак также следует внимательно осмотреть. Во-первых, по нему можно оценить состояние кровли, т.к. протечки наглядно проявляются именно здесь. Кроме того, чердачное помещение, как правило, имеет практическую ценность. На нем можно обустроить хранилище малоиспользуемого имущества. Дополнительно можно оценить возможность обустройства теплого чердачного помещения или жилой мансарды.

Отопление

Нормальная температура в доме даже в лютые морозы — важное условие для постоянного проживания. Реально оценить его качество можно только в зимнее время. Хорошо, если имеется централизованное отопление. В этом случае достаточно проверить состояние труб и радиаторов, а также наличие кранов для спуска воздуха. В домах без централизованного отопления надо иметь собственный отопительный котел. Дешевый вариант — газовый котел. В негазифицированных районах выбирают жидко- и твердотопливные котлы, а также электрообогреватели.

Водоснабжение

Идеальный вариант — централизованное водоснабжение, в т.ч. горячее водоснабжение. Если его нет, то надо выяснить, с какого источника обеспечивается подача воды. Следует взять пробы и проверить ее качество. При собственной системе водоснабжения надо проверить состояние магистралей и оборудования.

Нагрев воды часто обеспечивается газовыми колонками. Могут использоваться электронагреватели (проточные и накопительные). Необходимо проверить техническое состояние такого оборудования, а также документы на ввод его в эксплуатацию.

Участок

Частный дом расположен на конкретном земельном участке. Интерес представляют его размеры, форма, рельеф, состав грунта. Проверяется правильность расположения выгребных ям (септиков), источников воды и их соответствие санитарным нормам. Важно проверить наличие системы полива и дренажной системы. Все постройки и стационарные объекты должны быть учтены в плане и техническом паспорте дома.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости — частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома. Можно купить дом в деревне.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут взяты на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем. Он действует в течение 1 года или в течение срока, оговоренного в соглашении. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения окончательного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного соглашения. Заверение документа у нотариуса не обязательно, но желательно. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация

Чтобы узнать как оформить куплю дома с участком, следует пройти обязательную процедуру — государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт на дом;
• выписка из кадастрового учета земельного участка;
• договор купли-продажи;
• акт приемки-передачи;
• справка о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Для прохождения госрегистрации можно обратиться в МФЦ. Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Если договор оформлен у нотариуса, то он с согласия сторон направляет обращение в Росреестр от их имени в электронном виде. При уклонении продавца от передачи прав собственности покупатель подает заявление в суд.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Даже небольшая ошибка, неточность в правоопределяющих документах может стать препятствием к признанию сделки законной. Существуют всевозможные подводные камни при покупке дома в виде разных обременений и ограничений. Наконец, в комплекте документов могут оказаться фальшивые справки и свидетельства. Васе это указывает на необходимость тщательной их проверки.

Разрешение на строительство

В нем подтверждается соответствие объекта градостроительному плану и строительным нормам. Выдается документ при получении права на земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные строения. Документ передается правопреемнику без переоформления.

Свидетельство на недвижимость и участок

Этот документ, подтверждающий право собственности на дом и земельный участок, продавец обязан предоставить покупателю. При его отсутствии продавец не имеет право распоряжаться недвижимостью. Если продажу осуществляет лицо от имени собственника, то необходима нотариально заверенная доверенность.

Справка о количестве прописанных граждан

При покупке надо добиваться, чтобы все прописанные в доме лица выписались. В противном случае возникнет масса проблем с правами этих граждан, особенно несовершеннолетних.

Согласие на продажу от совладельца

При долевой собственности на недвижимость согласие на продажу необходимо получить от всех дольщиков.

Помимо указанных документов покупатель имеет право просить предоставить дополнительные справки, копии и выписки. Среди них можно отметить: свидетельство о госрегистрации, кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, согласие супругов, справка о коммунальных платежах и т. п.

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

При покупке дома существует высокий риск мошенничества. Могут попасться явные преступные элементы, желающие обманным путем присвоить деньги. Чаще попадаются недобросовестные продавцы, которые стремятся любым способом продать подороже или избавиться от проблемной недвижимости. В результате покупатель может оказаться в сложной ситуации, лишившись денег и не имея возможность зарегистрировать покупку. Для снижения рисков можно воспользоваться такими советами.

Сравните заявленную площадь участка с фактической

Фальсификация справки с завышенной площадью позволяет увеличить цену. Простейший метод проверки — проведение замеров. Более точные измерения позволяют сделать геодезические приборы.

Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

В их отсутствии можно убедиться, сравнив планировку с техпаспортом дома. Изучения кадастрового плана поможет выявить незаконные строения.

Проверьте проектные документы на жилое здание

Эта проверка важна при покупке у застройщика первичного жилья. Проектную документацию следует проверить уже на стадии предварительных переговоров, а затем сравнить с постройкой.

Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

При проведении сделки необходимо оформить 2 отдельных договора — на жилой дом и на земельный участок. Правильность составления обоих документов рекомендуется проверить у профессионалов. Надо учесть, что налог на прибыль уплачивается с этих объектов раздельно.

Указанные рекомендации помогут избежать мошеннических схем. Кроме того, надо анализировать поведение продавца. Мошенников часто подводит попытка совершить сделку очень быстро. Настораживать должна чрезмерно заниженная цена, требование залога и частичной предоплаты.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.