2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [99].
1. Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену. Для этого он должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. Такой подход не исключает количественной оценки влияния каждого из этих факторов. Оценщику более свойственно рассматривать влияние всех факторов в совокупности и делать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
Ниже рассматриваются группы факторов, соответствующих трем уровням влияния на стоимость недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, рассмотрены более подробно.
К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.
уровень образования и культуры населения, потребности;
налоги в области недвижимости;
финансирование строительства и реконструкции;
обеспеченность населения объектами общественного назначения;
уровень жизни населения;
состояние и перспективы строительства;
технологические решения в области землепользования.
законодательство об ипотеке;
законы о собственности;
законы об операциях с недвижимостью;
законы в области экологии;
законодательство в области строительства;
закон о кредитной политике;
лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;
Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.
Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.
В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.
В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.
Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности.
В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.
Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.
При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:
очистку поверхностного загрязнения;
установку более эффективной системы контроля за загрязнением;
перепроектирование производственных мощностей;
страховку на случай будущего ущерба.
Во многих случаях для принятия обоснованного решения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами. Оценщик может прийти к следующим выводам:
источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;
загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.
В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:
невозможность полной очистки;
риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;
риск возобновления загрязнения;
компенсация за беспокойство;
риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.
Сейсмические факторы сильно влияют на затраты при проектировании зданий и сооружений. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, и если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.
К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.
наличие и состояние коммуникаций;
наличие объектов социально-культурного назначения;
размещение объектов в плане города (района);
качество строительства и эксплуатации;
наличие коммунальных услуг;
функциональная пригодность и использование;
залоги и заклады;
особые условия сделок;
мотивы продавцов и покупателей.
даты известных сделок по аналогам.
условия выделения средств.
Разберем подробнее наиболее важные группы факторов.
Местоположение — наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.
Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания обычно также располагаются в форме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.
Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.
Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.
Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.
Текущее состояние недвижимости является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.
Третий уровень включает в себя
объемно-планировочные показатели и др.
Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для штаб-квартиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.
Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфических производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.
Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.
Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.
Здесь необходимо выделить два следующих момента.
Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.
Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта.
Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.
При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с договором аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии необходима помощь юриста.
Лосс фактор в строительстве
На сегодняшний день существует огромное количество офисных зданий, построенных по самым разнообразным индивидуальным и авторским проектам. Однако практически безграничная свобода творчества архитекторов и столь разнообразные индивидуальные запросы не только приводят к появлению необычных и поражающих воображение новых бизнес центров, но и к увеличению «потерянных площадей». Иными словами в наше время можно обнаружить множество коммерческих объектов, страдающих так называемым loss-синдромом, то есть зданий, в которых неоправданно «теряется» полезная площадь.
Строго говоря, «потерянные площади» являются неотъемлемым атрибутом любого проекта. В число подобных помещений обычно входят:
– коридоры
– лифтовые холлы
– лестничные пролеты
– тепло узлы
– другие технические помещения с инженерным оборудованием
– помещения управляющей компании, уборочного инвентаря и охраны.
Однако стоит помнить, что количество таких площадей должно быть по возможности минимальным. К примеру, в помещениях класса А, В+ и В коэффициент потерь не должен превышать двадцати процентов. В настоящее время многие объекты коммерческой недвижимости, причем как недавно построенные, так и советского периода, отличаются крайне высоким коэффициентом потерь полезных площадей (loss factor). Коэффициент здания (или, как его еще называют, коэффициент потерь полезных площадей, коридорный коэффициент) зависит от многих факторов, в том числе и от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и от многого другого. На сегодняшний день нет международных стандартов, рассчитывающих этот коэффициент, но согласно самому известному и широко применяемому – стандарту BOMA, он должен иметь значение от 1,05 до 1,25. BOMA (Building Owners and Managers Association) –северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который де-факто стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости.
Что же приводит к неконтролируемому росту loss-фактора?
Можно выделить несколько основных ошибок, приводящих к потерям полезных площадей:
– «неправильная» форма здания (для оптимального использования офисного пространства идеальны здания прямоугольной формы, иные грешат большим количеством углов, выпуклостей, расположенных в неудачном месте несущих колонн и т. д.)
– непродуманные планировки на этапе строительства
– непродуманное на этапе проектирования размещение главных несущих конструкций
– непродуманный шаг несущих колонн
– кабинетно-коридорные системы.
Как уже было сказано, нельзя обойтись без обязательных «потерянных площадей», но если избежать перечисленных ошибок, то можно снизить дополнительные «потерянные площади». Особенно остро этот вопрос стоит при строительстве современных зданий — чем более комфортные условия создаются для пользователей объекта и чем сложнее инженерия, тем больше риск потери площадей.
Лучшее решение
Наиболее эффективными зданиями с точки зрения потерь площадей для арендатора являются здания:
– с открытой планировкой
– площадью этажа не менее 1 тыс. кв. м.
– с сеткой колонн не менее 8 х 8 м или 9 х 9 м.
– с расположением лестнично-лифтовых групп и санузлов в центре этажа. В данном случае этаж легко может делиться между несколькими арендаторами с минимальными потерями площадей.
Площади, предлагаемые в новом бизнес центре PORTPLAZA, соответствуют всем перечисленным факторам. Немаловажным является и то, что арендатор не несет потери за санузлы и лестнично-лифтовые группы, так как они не входит в арендную плату. Новый бизнес центр построен в соответствии со стандартом BOMA, что обеспечивает функциональное использование практически всех помещений, но, что немаловажно, бизнес центр не потерял индивидуальности в дизайне и архитектуре.
Необходимо помнить, что иногда погоня за минимизацией loss-фактора весьма опасна и требует большой осторожности, иначе офисные здания рискуют остаться без архитектурно-имиджевой составляющей, которая для ряда арендаторов крайне важна.
CRE Россия #18 (193) 16.09.2012 Девелопмент
Офис без потерь: Сказка о потерянной площади
Во времена демократического централизма, когда вся строительная сфера жестко регулировалась СНиПами, ГОСТами и прочими регламентами, и те, кто строил здания, и те, кто потом их занимал, заранее знали, «где, куда, чего и сколько». Типовые помещения были распланированы раз и навсегда, организации сидели в них годами, меняли дислокацию только по особому решению наверху, а для вновь заезжающих организаций делался только косметический ремонт. Свободный рынок все перевернул на 180 градусов. Большинство регламентов теперь носят не императивный, а рекомендательный характер, здания строятся по индивидуальным авторским проектам, архитекторам дан практически полный карт-бланш, а у арендаторов сугубо индивидуальные запросы, находящие отражение в том числе в планировке помещений. Одним из результатов этой «творческой свободы», помноженной на «индивидуальные запросы», стало появление коммерческих объектов, страдающих loss-синдромом, а именно – грешащих большими и неоправданными потерями полезной площади. «Врачи» в лице архитекторов и девелоперов пытаются победить эту болезнь, выписывая свои рецепты, но лечение получается трудным и дорогостоящим.
В принципе, так называемые потерянные площади – атрибут любого проекта. Как отмечает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i‑Land, это коридоры, лифтовые холлы, лестничные пролеты, теплоузлы и другие технические помещения с инженерным оборудованием, которые неарендопригодны. К «потерянным» площадям также относятся помещения управляющей компании, уборочного инвентаря и охраны. Подчеркнем еще раз, что без этого никак не обойтись. Другое дело, что, как подчеркивает эксперт, «по международным стандартам, коэффициент потерь в качественных помещениях класса А, В+ и В– не должен превышать 20 %. Для офисов класса А коридорный коэффициент приемлем в пределах 12–18 %, для класса В – в пределах 20 %. В складской недвижимости этот коэффициент может быть большим, чем в офисной». Международных стандартов, на базе которых рассчитывается коэффициент потери полезных площадей в офисных зданиях и других коммерческих объектах, несколько, но самый известный и широко применяемый – стандарт BOMA. BOMA (Building Owners and Managers Association) – это северо-американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который де-факто стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года и является дополненной и улучшенной версией предыдущего. «Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент здания (или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, или коридорный коэффициент) имеет значение от 1,05 до 1,25. Зависит он от многих факторов: от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д.», – объясняют специалисты MKV architects.
К нам поступил заказ на оптимизацию одного из офисных объектов, расположенных в центре Москвы. Современное здание класса А, но на некоторых этажах коэффициент нагрузки (load factor) достигал 1,70, что являлось неприемлемым коэффициентом как для арендатора, так и для арендодателя. Высокий коэффициент стал результатом избыточного количества общих площадей на этажах, а также чрезмерного количества помещений для технических нужд. Проработав проект, мы изменили планировки типовых этажей, значительно уменьшив площади общего пользования на этаже, не нарушив функциональность. Изменению при этом обычно подлежат общие санузлы, лифтовые холлы, лишние коридоры, в которых нет необходимости, излишне большие помещения для хранения уборочного инвентаря и т. д.
В результате перепланировки (перевода площадей общего пользования в полезную площадь арендатора) коэффициент снизился до 1,40. С коэффициентом 1,70 сдать помещение в аренду практически невозможно, обычно коэффициент занижается арендодателем искусственно до приемлемых 1,12–1,20. При таком занижении коэффициента с 1,40 до 1,20 арендодатель теряет гораздо меньше площади, чем с 1,70 до 1,20. Такая же ситуация была и на первом этаже, который был перегружен техническими площадями и коридорами для доступа к техническим площадям. Хотя в случае с первым этажом гораздо эффективнее производить перепланировку на этапе проектирования, тем не менее, удалось оптимизировать количество лишних коридоров, что повлияло на коэффициент здания.
К сожалению, реальность, по крайней мере, российская, особо далека от идеала: у нас в стране полным-полно объектов, в которых крайне высок коэффициент потерь полезных площадей (loss factor). Причем, как подчеркивает Наталья Леготина, руководитель собственного архитектурного бюро, «такие здания можно найти как среди новых, недавно построенных объектов коммерческой недвижимости, так и среди объектов застройки советского и дореволюционного периода». По словам Сергея Канаева, самыми яркими примерами тут могут служить здания бывших НИИ. Например, в Экспериментальном НИИ металлорежущих станков на 5 Донском проезде до 30 % площади главного здания занимает парадная лестница.
Кто виноват?
Что же приводит к неконтролируемому росту loss-фактора, и каковы типичные ошибки, которые совершают авторы проектов? Применительно к давно построенным зданиям ситуацию можно охарактеризовать как крайне сложную. Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании CBRE, сетует, что «старые здания советского периода постройки в основном имеют кабинетную систему, при которой потери на коридоры могут составлять до 30 %. Кроме того, в старых зданиях очень часто существует неэффективная сетка колонн, неэффективное расположение лестнично-лифтовых групп, что усложняет реконструкцию данных объектов для повышения эффективности планировочных решений». По мнению эксперта, отдельный сегмент представляют собой офисные особняки, чаще всего дореволюционного периода постройки. «Данные здания, как правило, не эффективны с точки зрения планировочных решений (маленькая площадь этажа, наличие внутренних перегородок, не подлежащих сносу, неэффективное расположение лестниц, которые могут являться декоративным элементом и занимать значительную площадь), – уверяет Елена Лисина. – Обычно такие объекты являются памятниками архитектуры с существенными ограничениями по изменению внутренних планировочных решений и фасадов». Но если у старых зданий есть оправдания в виде тех архитектурно-планировочных подходов, которые бытовали в период их строительства, то «потери современности» нельзя оправдать ничем, кроме ошибок девелоперов и грубых просчетов архитекторов. Основными ошибками и просчетами Наталья Леготина считает следующие:
–непродуманный шаг несущих колонн; –«неправильная» форма здания (для оптимального использования офисного пространства идеальны здания прямоугольной формы, иные грешат большим количеством углов, выпуклостей, расположенных в неудачном месте несущих колонн и т. д.); –непродуманные планировки на этапе строительства; –непродуманное на этапе проектирования размещение главных несущих конструкций; –перенасыщенная инфраструктура самого здания: слишком просторная входная группа, входы с консьержами, слишком обширные лобби и рекреационные зоны, раздевалки для обслуживающего персонала и т. д. – все это рассчитано на пользователей здания, а не каждого конкретного арендатора, который вынужденно платит за площадь, которой по факту не пользуется; –кабинетно-коридорные системы.
Кроме того, Дмитрий Чупахин, старший менеджер проектов отдела по управлению проектами компании Jones Lang LaSalle, уверен, что «к высокому коэффициенту потери площадей приводят большая высота здания, совмещение разных функций в одном здании (многофункциональный комплекс), увлечение дизайном. Как правило, это становится результатом неверного выбора архитектора и (или) девелопера, а также дизайнерские амбиции заказчика/застройщика». «Зачастую архитекторы, работающие над проектом, пытаются при проектировании идти не от функционального назначения здания, а от его архитектурного образа, – развивает тему Иван Подкова, директор департамента маркетинга ГК «РЕГИОНЫ». – К тому же, ошибки возникают из-за отсутствия единого центра принятия решений для различных служб, отвечающих за реализацию проекта. Это может выливаться в то, что, например, при проектировании инженерных систем комплекса могут быть приняты нерациональные решения. В дальнейшем это потребует выделения дополнительных площадей в здании под те или иные инженерные помещения». Если же обратиться к торговым площадям, то здесь, по наблюдениям Дмитрия Коновалова, генерального директора компании TEKTA GROUP, «потери случаются из-за инженерных коммуникаций. К примеру, в помещении может быть запроектирована слишком объемная вентиляционная камера. Задача девелопера – не допустить потерь, улучшив эргономику помещения. Если и винить кого за потери площадей, так только самих застройщиков, которые допускают просчеты в архитектурно-планировочных решениях и не могут донести до непосредственного исполнителя свой изначальный замысел».
Справедливости ради надо заметить, что довольно часто высокий коэффициент не означает, что здание некачественно спроектировано и не пригодно. Как отмечает Александр Хорош, ведущий эксперт по стандартам BOMA компании MKV architects, «многие здания класса А имеют большое количество рекреационных зон, широкие коридоры, “больше воздуха”. Так, одна очень крупная компания собиралась строить свое здание (большое здание класса А). Был проведен расчет на этапе проектирования, коэффициенты были достаточно высоки, но вносить какие-либо изменения не требовалось, потому что здание было задумано таким – со всеми премиум-атрибутами в виде зимних садов, атриумов и прочих элементов».
Кому это надо?
Тут самое время задать вопрос: почему вообще проводятся все эти измерения, и кому так важно соотношение общей и «потерянной» площади? Ответ лежит на поверхности: арендодатель получает, а арендатор платит деньги с учетом коэффициента здания. «К примеру, если арендатор занимает 100 кв. м площади, то при рассчитанном по стандарту BOMA коэффициенте, равном 1,15, он будет платить за 115 “квадратов”, – поясняет Сергей Канаев. – Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания, в стандарте BOMA присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и т. д.) между арендаторами».
Как подчеркивает г-жа Лисина, «собственник старается как можно больше площадей (в том числе общественные зоны) отнести к арендуемой площади и, соответственно, получать с этих площадей доход. И тут расчеты по BOMA выглядят наиболее предпочтительным для арендодателя: ведь в соответствии с данным стандартом в арендуемую площадь этажа не включатся основные вертикальные коммуникации (лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды и т. п.) и ограждающие их стены, а также атриумы. Арендатор, в свою очередь, хочет максимально снизить процент неиспользуемой площади, за которую он платит». По оценкам эксперта, «наиболее эффективными зданиями с точки зрения потерь площадей для арендатора являются здания с открытой планировкой и площадью этажа не менее 1 тыс. кв. м, с сеткой колонн не менее 8 х 8 м или 9 х 9 м, с расположением лестнично-лифтовых групп и санузлов в центре этажа. В данном случае этаж легко может делиться между несколькими арендаторами с минимальными потерями площадей».
Впрочем, как отмечают специалисты компании Capital Group, использование стандартов BOMA и расчетов в соответствии с этим стандартом пока далеки от общепринятой в России практики: «В России по-прежнему в основном применяется стандарт БТИ, в соответствии с которым строительные компании обязаны предоставлять данные по объемам площадей городу». (Для справки: различия оценочных подходов между BOMA, где учитывается толщина стен, колонны, стены, перегородки и другие конструктивные элементы здания, и БТИ, которое в расчет все это не принимает, стали особенно актуальны в кризис. Как вспоминает Максим Жуликов, специалист отдела коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty, тогда арендодатели, стремясь удержать старых арендаторов и заполучить хоть каких-то новых, в арендных расчетах в массовом порядке стали переходить с BOMA на БТИ. И ценовая разница доходила до 15 %.)
как с этим бороться?
Как ни считай, обязательные «потерянные» площади – вещь объективная, и с ней надо смириться, а вот дополнительные – вещь неприятная, и с ней надо бороться. По мнению специалистов компании Capital Group, «особую актуальность данный вопрос приобретает при строительстве современных небоскребов: чем более комфортные условия создаются для пользователей объекта и чем сложнее инженерия, тем больше риск потери площадей. В МФК “Город Столиц” объем эффективных площадей составляет порядка 70 %. Для здания класса А с просторными общими зонами, несколькими группами лифтов и сложной инженерией данный показатель высок». Наталья Леготина предлагает девелоперам хотя бы по минимуму использовать коридорно-кабинетную систему, в идеале – только для высшего топ-менеджмента и VIP-переговорных; для остальных сотрудников идеально подойдут офисные перегородки из современных материалов. «В случаях, где необходима полная звукоизоляция, можно использовать потолочные шумоуловители и др. Офис, комбинирующий преимущества коридорно-кабинетной структуры с возможностями open space, идеально подойдет практически для любой фирмы. Также не стоит использовать стандартную мебель – лучше изучить системное предложение (мебель, разработанная исходя из эргономики офисного пространства, с учетом потребностей усредненного персонала). Мебель на заказ также позволит оптимизировать нерациональные участки офиса (углы, эркеры, ненужные колонны и т. д.)». Еще один неожиданный совет дает Сергей Канаев, который предлагает приглашать УК с большим портфелем управления – в этом случае владельцам здания не придется выделять управленцам большие дополнительные помещения под инвентарь и техслужбы. Но в целом понятно, что рациональные подходы и «урезание» неоправданных «понтов» вполне способно свести loss-фактор к разумному минимуму.
Свои рецепты есть и в том случае, если речь идет не о новом строительстве, а о реконцепции. Елена Лисина отмечает, что уменьшить коэффициент потерь в уже существующих зданиях можно путем оптимизации планировочных решений, например, сноса ненесущих перегородок (при кабинетной системе этажа) для снижения потерь на коридоры. Примеры реконструкции офисных зданий советского периода постройки – БЦ «Нагатинский», БЦ «Туполев Плаза». К многочисленным удачным примерам можно отнести также редевелопмент бывших производственных помещений в офисные объекты (например, «Даниловская Мануфактура», «Красная Роза»). Эльхан Керимли, управляющий директор компании Renaissance Development, вспоминает, что и в их практике были удачные перепланировочные решения: «Лишние коридоры закрывали (не пожарные, естественно). Мертвые углы превращали в помещения. Ввиду того, что позволяла высота, делали внутри помещения второй уровень, хотя на этапе проектирования это не планировалось».
Впрочем, все без исключения эксперты уверены, что погоня за минимизацией loss-фактора весьма опасна и требует большой осторожности. Иначе торговые центры, которые все чаще играют роль «центра культурной жизни», рискуют превратиться в торговые зоны рыночного типа, а офисные здания – остаться без архитектурно-имиджевой составляющей, которая для ряда арендаторов крайне важна.
Лос фактор в строительстве что это
Как только Вы арендовали офис, начинает работать loss factor – коэффициент потерь. Говоря простым языком, Вы платите аренду не только за полезную площадь, на которой размещена ваша компания, но и добавочную стоимость за пользование другими площадями здания. Каков ее корректный размер, и чем же отличаются методики расчета?
Откуда возникает «бесполезная» площадь.
Строго говоря, бесполезной ее можно назвать с определенной натяжкой: холлы и вестибюли, лестницы, технические и хозяйственные помещения, санузлы – неотъемлемая часть любого здания. Вот только их размер будет отличаться в зависимости от архитектурно-планировочных решений.
В объектах «советской» постройки – множество коридоров и неэффективное расположение лестнично-лифтовых групп, занимающее до 30% общей площади. Однако нерациональностью архитектурного подхода или loss-синдромом грешат и современные здания. Чтобы арендная плата не вызывала у вас удивления и шока, ориентируйтесь на нормы и показатели коэффициента потерь.
Коммерческая площадь = общая площадь офиса х коэффициент потерь.
Коэффициент составляет примерно от 1,0 до 1,3, учитывает соотношение арендуемой площади и фактической общей площади офиса. Так, при коэффициенте 1,2 арендатор платит аренду за площадь на 20 процентов большую общей площади офиса. Приемлемые показатели loss factor для офисов класса А составляют 12-18%, для класса В – не выше 20%.
Итак, при поиске офиса обратите особое внимание на коэффициент потерь. В конечном счете он окажет существенное влияние на размер вашей арендной платы.
Ликвидность квартиры: мой дом — моя ценность
Параметр ликвидности ассоциируется у большинства с финансами. В экономической сфере показатель позволяет определить ценность актива. Ликвидный актив включает в себя три основных составляющих: хорошее качество, широкий спрос у покупателя и простота расчета стоимости. Сегодня понятие ликвидности широко употребимо не только в отношении ценных бумаг и металлов. Ликвидность имеют объекты недвижимости, предметы искусства и другие активы.
Под ликвидностью квартиры или любого другого жилого помещения понимают его прибыльность — возможность продажи в минимальный срок по максимальной цене. То есть ликвидной можно назвать ту квартиру, которая пользуется спросом у покупателей и способна принести собственнику хороший доход в краткосрочной перспективе. Соответственно, чем выше срок экспозиции и ниже цена продажи объекта, тем меньше его ликвидность. Какие факторы определяют ценность жилых объектов и каковы особенности ликвидной коммерции — узнаем далее.
Что влияет на ликвидность жилья
Ликвидность помещения, в первую очередь, зависит от типа дома и состояния здания. Новое жилье, построенное из качественных материалов по современным технологиям, способно принести большую прибыль собственнику, чем, например, вторичное в лице «сталинки» или «хрущевки». Поэтому кирпичные и монолитные дома пользуются большей популярностью среди покупателей, чем панельная застройка. Не последнюю роль играет и сегмент жилья: квартиры бизнес- и премиум-класса имеют преимущество над «экономом» и «комфортом».
К определяющим показателям ликвидной недвижимости относят ее площадь и этажность. Как правило, жилье на первом и последнем этажах менее востребовано. На первых этажах многих смущает шум с улицы и от соседей сверху, сырость и грызуны в подвале. На последних традиционными считаются протечки крыши, ремонтные работы на чердаке, некомфортный микроклимат и труднодоступность. Безусловно, этот список носит субъективный характер, и то, что является минусом для одних, может быть значительным преимуществом для других. Особенно это касается элитного жилья, в котором квартиры на последних этажах являются видовыми и располагают просторными террасами.
Крытые и открытые террасы в квартирах на верхних этажах служат удобной зоной отдыха и открывают доступ к живописным панорамам города
Следующий фактор высокой доходности — наличие ремонта в помещении. Опять же показатель носит субъективный характер, так как черновая отделка и отсутствие несущих стен могут быть в числе основных запросов творческих людей и сторонников свободного пространства. Но если собственник сделал перепланировку и не узаконил ее, то это едва ли порадует будущих владельцев. Отсутствие балкона и линейная планировка, при которой все окна выходят на одну сторону, также чаще являются недостатком жилья, понижающим его ликвидность. Равно как и состояние инженерных сетей и перекрытий — их недолжный вид едва ли станет аргументом в пользу выбора объекта. Согласитесь, старые трубы и ветхая электропроводка — серьезные факторы риска.
К показателям низкой ликвидности жилья можно также отнести плохо развитую внутреннюю и внешнюю инфраструктуру жилого комплекса. Неблагоустроенная придомовая территория, отсутствие детских площадок и зон отдыха, удаленность образовательных и развлекательных центров значительно уменьшат спрос на жилье, особенно среди семейных пар с детьми.
На уровень ликвидности объекта также влияют репутация района, криминогенная ситуация и состояние экологии в локации
Местоположение жилого здания играет не менее весомую роль при оценке ликвидности квартиры. Если комплекс удален от основных транспортных развязок, остановок общественного транспорта, центральной части города и других территориально значимых зон, то его ценность можно поставить под сомнение.
Вопросами не последней значимости являются срок и цена оформления сделки. Также чем проще покупателю получить достоверную информацию об объекте и собственнике, тем более привлекательным будет для него объект. Ситуация на рынке может в числе прочих факторов сказаться на показателе доходности жилья — активен ли в данный момент рынок, стабильны ли цены, пользуется ли спросом именно этот тип недвижимости. Например, в летний сезон средняя цена на дачи, коттеджи и другие объекты загородной недвижимости увеличивается на 10-15%, что значительно повышает их ликвидность.
Каковы особенности ликвидной коммерческой недвижимости
При оценке ликвидности коммерческих помещений многие озвученные факторы также правомерны. При этом данный тип недвижимости имеет ряд нюансов, которые следует принять во внимание при расчете его доходности.
Нежилые помещения в целом можно охарактеризовать как менее ликвидные, чем жилые, так как они не пригодны для проживания и требуют большого количества финансовых и юридических экспертиз при продаже. Особенно это касается дорогих объектов большой площади: согласитесь, продать отдельное помещение намного проще, чем целое здание. Поэтому наиболее ликвидными среди коммерции считаются офисы, отели, а только затем идут торговые и развлекательные центры. На уровень ликвидности могут влиять и другие факторы более или менее объективного характера, поэтому значение показателя определяется индивидуально для каждого помещения.
В Санкт-Петербурге к неликвидному жилью относят дворницкие, расположенные на первых этажах в домах старого фонда. Такие квартиры характеризуются маленькой площадью, наличием отдельного входа и отсутствием ванной комнаты. Подобное жилье чаще всего используют под небольшие магазинчики или художественные мастерские. Однако для приверженцев архитектурных памятников и творческих натур такая квартира может стать отличным вариантом проживания.
Бывшая дворницкая на Невском проспекте сегодня является жилой студией, которая доступна для краткосрочной аренды
Как рассчитать ликвидность жилого помещения
Самый простой и надежный способ — обратиться в оценочную компанию. Такие организации располагают необходимым инструментарием, а сотрудники — экспертными данными для проведения оценки жилья. Их услуги, безусловно, оплачиваются и носят обязательный характер при судебных спорах, оформлении ипотеки, залога, а также при продаже и обмене недвижимости. В остальных случаях можно сделать расчеты самостоятельно путем сравнительного метода оценки недвижимости.
Профессиональные оценщики, как правило, используют комплексный подход при расчете стоимости жилья, который включает сравнительный, доходный и затратный методы
Сравнительный метод основан на сравнении аналогичных объектов недвижимости, поэтому для расчета ликвидности жилья необходимо проанализировать по крайней мере 5-6 объектов, максимально похожих на ваш. При анализе можно использовать наиболее популярные в регионе рекламные площадки с объявлениями о продаже недвижимости. Важно, чтобы выбранные объекты располагались в доме того же типа, имели тот же класс отделки, площадь, этаж, количество комнат и балконов. Еще один важный нюанс: скорректируйте цены объектов на 3-5% с учетом скидки, возможной во время торга. Далее сложите стоимость всех рассматриваемых объектов и разделите на их количество. Так вы узнаете среднюю рыночную цену, по которой ваш объект может быть продан в условиях текущей ситуации на рынке недвижимости в вашем регионе.
Какое жилье пользуется спросом в Петербурге
Портал «Мир Недвижимости» проанализировал рынок аренды СПб. Наибольший спрос в северной столице, как сообщают эксперты, имеют студии площадью 22-27 кв м и однокомнатные квартиры площадью 34-40 кв м. Ликвидность таких квартир в Санкт-Петербурге обоснована тем, что подобная недвижимость прекрасно подходит как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду. Одно- и двухкомнатные квартиры более доступны в ценовом сегменте и широко представлены на рынке. Разный метраж, большое количество планировок и вариантов отделки вкупе с широкой ценовой политикой благоприятно влияют на ликвидность однокомнатного жилья.
Свое исследование на вторичном рынке недвижимости провел ресурс Яндекс. Недвижимость. Аналитики проанализировали более 37 000 объявлений об аренде квартир и выяснили, что средний срок сдачи «однушки» составляет 22 дня, «двушки» — 25 дней, «трешки» — 29 дней.
Чем выше срок экспозиции объектов в локации, тем более темным цветом окрашена область
Оказывается, дешевое жилье — далеко не самое популярное, и цена является довольно условным фактором. Как сообщают аналитики, однокомнатные квартиры за 15 000-20 000 руб. в среднем ищут арендаторов 21 день, а квартиры за 25 000-30 000 руб. находят жильцов за 19 дней.
Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что публика в Петербурге более требовательна, чем, например, в Москве, где быстрее всего сдаются самые дешевые варианты жилья
Двухкомнатные квартиры в самых бюджетных сегментах составляют конкуренцию однокомнатным и имеют тот же срок экспозиции — 19-20 дней
Срок сдачи самых доступных трехкомнатных квартир тот же, что и жилья в среднем ценовом сегменте, а вот период экспозиции объектов за 50 000-60 000 руб. составляет больше месяца
По оценкам аналитиков, самое востребованное жилье — однокомнатное, самый популярный район — Васильевский остров. Транспортная доступность, близость к центру, развитая инфраструктура и статус локации позволяют сдать здесь квартиры за 15 000-20 000 руб. в течение недели. Конкуренцию Васильевскому составляют Центральный и Адмиралтейский районы, где жилье в среднем уходит за 10-12 дней. Замыкает тройку лидеров Петроградская сторона: для дорогих квартир-студий и «однушек» здесь можно найти жильцов в течение двух недель. Антирекорд принадлежит Кировскому району. Некоторые трехкомнатные квартиры в локации ждали своих арендаторов по три месяца.
Где купить ликвидную квартиру в СПб
По мнению «М16-Недвижимость», перечень достойных проживания локаций можно смело дополнить Московским и Приморским районами. Районы отличает прекрасная транспортная доступность, развитая инфраструктура и хорошая экология. Кроме того, здесь можно найти множество вариантов жилья разного сегмента как на первичном, так и вторичном рынке. Предлагаем вашему вниманию подборку объектов комфорт-, бизнес- и элиткласса в самых востребованных районах СПб.
Жемчужной Московского района является ЖК«Звезды столиц» от девелопера «ИнтерГрупп». Новостройку комфорт-класса отличает удобное расположение и масштабный инфраструктурный кластер. Проект жилого комплекса включает собственный детский сад, просторный подземный паркинг, современные зоны отдыха для детей и взрослых. Отличительной особенностью объекта является витражное остекление балконов и разнообразие планировок.
Жилой комплекс находится рядом с главными зелеными зонами Московского — Пулковским парком и Дубовой рощей
Еще один комплекс комфорт-класса — «Приморский квартал» — находится в Приморском районе. ЖК выделяет интересная архитектура — кирпично-монолитные дома в форме башен имеют лаконичную цветовую палитру и большую площадь остекления. Среди других значимых преимуществ проекта — полукруглые лоджии, интересные планировки и высокие потолки. Некоторые варианты жилья предусматривают несколько окон в комнатах и гостевые санузлы.
/>Застройщиком комплекса выступили известные девелоперы Петербурга «Мегалит» и «Охта Групп», для которых «Приморский квартал» стал первым совместным проектом
Еще один известный застройщик «ЛСР» предлагает петербуржцам комплекс бизнес-класса «Морская набережная», расположенный на берегу Финского залива на Васильевском острове. Впечатляет не только расположение, но и внутренняя инфраструктура объекта — благоустроена набережная, придомовая территория, рядом находится зеленая полоса хвойного парка. В шаговой доступности расположены торговые и образовательные центры, удобные пешие и транспортные маршруты. Будущие владельцы квартир в новостройке также обеспечены широким выбором планировок с отделкой и без.
Квартиры на верхних этажах в комплексе бизнес-класса располагают просторными лоджиями и террасами, откуда открывается потрясающий вид на Финский залив и Васильевский остров
В соседнем Петроградском районе расположился на берегу Малой Невки жилой комплекс премиум-класса «Петровская доминанта». Престижная застройка выполнена в голландском стиле, фасады домов облицованы натуральным камнем и кирпичом ручной формовки. Девелопер элитного объекта предлагает квартиры с мастер-спальнями и кухнями-столовыми, помещения с террасами и зимним садом. Потрясающие виды на акваторию Финского залива, Петровский парк, Стрелку Васильевского Острова и Дворцовую площадь жителям комплекса гарантированы.
Большинство квартир в элитном комплексе являются видовыми и оснащены системой «умный дом»
В базе «М16-Недвижимость» представлено большое количество других объектов повышенной комфортности во всех районах СПб. Ведущие специалисты агентства готовы помочь вам с выбором жилья и оказать полное сопровождение на всех этапах работы с недвижимостью — от юридической проверки объекта до создания эксклюзивного дизайн-проекта его интерьера.