Как проверить качество дома перед покупкой

Экспертиза загородного дома: что проверить перед покупкой?

Итак, вы решили, что ваша семья будет жить в частном доме. Первоначальные осмотры рекомендуем проводить самостоятельно, без эксперта. И приглашать его только на те варианты, которые вам понравились и которые вы считаете подходящими. Вы можете посмотреть 30 домов, а выбрать всего три или четыре для дальнейшей проверки — так вы сильно сэкономите.

Когда выбирать?

Зимой не удастся в полной мере оценить состояние дома: придомовая территория, фундамент, отмостка, кровля скрыты под слоем снега. Летом дом не отапливается, а земля высыхает, поэтому трудно понять, не пропускает ли дом холод, в каком состоянии кровля, не затапливаются ли тропинки к дому. Лучшее время для осмотра — это поздняя осень или весна. Дожди, заморозки и высокая влажность сыграют вам на руку.

Когда ехать?

Поезжайте на осмотр на выходных, если выбираете дачу, и в будни, если дом для круглогодичного проживания. Это позволит узнать загруженность дорог в часы пик, заселенность поселка.

Что взять с собой?

На осмотр дома возьмите небольшой уровень (ватерпас), рулетку 3–5 м со стопором, фонарик (не исключено, придется изучать неосвещенные участки). В понравившиеся дома вы, скорее всего, вернетесь, поэтому для первого раза этого набора будет достаточно.

Одежду лучше надевать походную, обувь на смену — резиновую: за городом нужно быть готовым ходить не по асфальту.

Осмотр дома

Дома продаются в разной кондиции: кто-то хочет купить новый, только что отстроенный дом, кому-то по душе уже обжитое и проверенное жилище. Но и новострой еще не гарантия того, что всё в порядке. Очевидные дефекты выявляются именно во время первичного осмотра.

Они делятся на некритичные и критичные. Некритичные дефекты можно исправить, но это потребует затрат — небольших или значительных. Критичные дефекты встречаются чаще в нежилых домах, которые годами не обслуживаются, — это приводит к тому, что дом становится непригодным для жизни. Поэтому разберем некритичные случаи и остановимся на основных правилах выбора.

Осматриваем дом снаружи

Геологические изыскания — удел специалистов. Но вам как минимум нужно узнать, насколько глубоко залегают грунтовые воды, чтобы сопоставить это с видом фундамента и расположением септиков, колодца.

1. Замеряем расстояние от дома до границ соседних участков. По правилам оно должно составлять не менее 3 м. Для этого у вас собой рулетка. Также обратите внимание площадь дома (так называемое пятно застройки). Она должна составлять 1/10 общей площади участка. То есть на участке 10 соток пятно застройки не должно превышать 100 кв. м.

2. Осматриваем фундамент. Ленточный фундамент проверяем на наличие трещин. Их не видно из-за слоя штукатурки? Не отчаивайтесь: у вас есть с собой ватерпас — именно он поможет выявить отклонения от нормы. Проверьте вертикальность стен, горизонтальность пола. Любой дом со временем подвергается усадке — надо учитывать возраст здания.

Свайный фундамент в обжитых домах, как правило, уже скрыт за декоративными панелями. Благонадежный продавец наверняка заранее позаботится о свободном доступе и снимет несколько панелей для осмотра. На что обратить внимание? Сваи должны стоять вертикально, без отклонений. Избегайте домов с просевшей стороной дома или углом, заваленного в одном направлении ряда свай.

Выясните, из какого материала изготовлены сваи (марку, производителя) — это можно узнать либо у застройщика, либо у собственников.

3. Из какого материала построен дом? Если это брус или дерево, то с осторожностью отнеситесь к декоративному свежему оформлению: не исключено, хозяева хотят скрыть проблемные места. Покупать деревянный дом в облицовке, даже не новой, — та еще лотерея.

Если это газоблок, какой он марки? Какая толщина кладочного шва, соответствует ли она наличию/отсутствию утеплителя?

Если это каркасный дом или дом из СИП-панелей, узнайте толщину утеплителя в стенах, какие пленки применены? Почему важны пленки? Высокое качество самого материала и качественная проклейка швов гарантирует долгую службу утеплителя. У поставщиков разные конструкции, поэтому узнайте фирму-поставщика, изучите их сайт, отзывы.

При строительстве часто проводят видео- и фотосъемку. Если у продавца они есть, это будет плюсом.

4. Обратите внимание на внешнюю отделку. Штукатурный фасад проверьте на трещины и точки промерзания, отслаивания, сопряжения с проемами и окнами. Вентфасад (сюда же относится и сайдинг) надо изучить на наличие утеплителя: если он есть, то в каком состоянии. Если утеплитель испортился, его придется менять — это повод попросить скидку!

Осматриваем дом внутри

При входе первым делом обратите внимание на воздух в доме: в нем душно или не душно? Спертость воздуха говорит о высокой концентрации углекислого газа в помещениях. Обычно этим страдают каркасные дома, в которых должна быть принудительная приточно-вытяжная вентиляция.

Чердак/Мансарда. Холодный чердак проверить проще, чем мансарду. На нем несложно на глаз определить, есть ли протечки, скапливается ли конденсат. Что еще посмотреть? Наличие слуховых окон для вентиляции. Присмотритесь к коммуникациям, которые есть на чердаке, — на них не должно быть подтеков.

С мансардой сложнее: слой утеплителя скрыт за обшивкой — посмотреть, не намокает ли он, не протекает ли кровля, затруднительно. Вентиляцию тоже надо проверить, и не только в самой мансарде — посмотрите на карнизные свесы. Там должны быть продухи (входы для поступления воздух) в софитах или перфорация — они обеспечивают вентиляцию подкровельного пространства и правильное функционирование утеплителя, выводят скопившийся конденсат.

Подвальное помещение (если оно есть). Оно должно быть сухое, без признаков плесени, трухлявых балок. По сути подвал — это отражение фундамента. Вы сразу поймете, есть ли в нем трещины, хорошо ли сделана гидроизоляция.

Полы и перекрытия. Если на полу лежит ламинат или несколько слоев фанеры — это не повод впадать в панику. Рассохшиеся доски на полу вы сможете заменить, хотя это и обойдется в некоторую сумму (тоже смело просите скидку). А вот если в доме слабые балки перекрытий — это уже сложно устранить. Как это определить? При осмотре в соседней комнате «загулял» шкаф или на кухне загремела посуда? Дефект налицо.

Стены. Сначала смотрим на вертикальный уровень стен, причем всех, в том числе и перегородок (вы же не убрали ватерпас слишком далеко?).

Проверьте углы в сопряжениях — прямые ли они. Полюбопытствуйте, из чего сделаны стены: из пагогребневых плит (ПГП), гипсокартонных листов (ГКЛ), газоблоков. Это повлияет на ваш будущий ремонт, расстановку мебели — например, от этого зависит, как крепить кронштейн для монитора или полок. И лучше знать обо всем заранее.

Окна, двери. Заваленные стены очень легко вычислить по дверям и окнам. Смело открывайте и закрывайте створки, проверяйте, насколько плотно они прилегают к раме, нет ли перекосов.

Хорошо ли дом держит тепло? Это исследование можно сделать в отапливаемый период, ранней весной или поздней осенью, приехав на объект с тепловизором (взять прибор в аренду или нанять специалиста).

Осматриваем коммуникации

Во-первых, узнайте все о том, откуда идет вода (колодец, скважина), как отапливается дом, где канализация. Что централизованное, что автономное. Где расположены септик/колодец/скважина. Отметьте для себя, где это все находится, чтобы потом свериться с нормативами.

Водоснабжение и водоотведение. Дом для постоянного проживания без водоснабжения — минус удобство. Такое допустимо только в сезонном жилье. Впрочем, если вы готовы бурить скважину и заложили на это дополнительный бюджет, то это не будет проблемой.

Узнайте, откуда идет вода (колодец, скважина, магистральный водопровод), куда она отводится. Как зимой обслуживается водопровод в случае автономности? Какие мероприятия надо проводить во избежание аварий? Не пересыхает ли летом вода в колодце? Какие системы фильтрации стоят (каковы стоимость и частота обслуживания)? Вопросы о центральном водопроводе задавайте не только собственнику, но и соседям: про аварии, чистоту воды, напор воды в летнее и зимнее время.

Канализация. Принципиальный момент: септики должны находиться на удалении от точек поверхностного водозабора. При наличии большого количества фильтрующих слоев в почве не ближе 25 м от колодца, не менее 30 м — от скважины. А при высокопроницаемых грунтах расстояние увеличивается от 50 до 80 м. Также этот показатель зависит и от вида септика.

Электричество. Надо понять, какое напряжение выдерживает проводка. Попросите одновременно включить все мощные приборы в доме. Посмотрите, отключатся ли автоматы? Если нет, значит, проводка выдерживает напряжение.

Также для участка предполагается определенная мощность. Оптимально — до 15 кВт, но в СНТ могут быть ограничения до 5 кВт. Этот показатель реально увеличить. Для этого стоит узнать, с кем заключен договор на поставку электроэнергии. Всегда лучше, если прямой договор поставщика электроэнергии с владельцем участка. Когда заключен коллективный договор с СНТ, могут возникать некоторые проблемы по платежам, так как есть общий счетчик.

Отопление. Вот поэтому рекомендуем покупать дом в межсезонье, когда удастся оценить, как работает отопительный котел. Расспросите об источниках отопления (теплый водяной или электрический пол, радиаторы). Обратите внимание на герметичность радиаторов, не текут ли, что выбрано в качестве теплоносителя (обычная вода или антифриз). Любые радиаторы требуют обслуживания: спросите, как часто?

Если поселок газифицирован без подведения газа к дому, а вы намерены подключить газовое отопление, готовьтесь к дополнительным тратам для подключения к магистрали. Также выясните у главы поселка, участвовал ли хозяин дома в общих расходах по газификации. Это тоже не должно стать сюрпризом.

Не стесняемся делать фотографии

Почему это необходимо? Если вы смотрите не один объект, то обязательно что-то забудете. А так перед вами будут фото, которые вы можете не только изучить, но и показать знающим людям.

Разумеется, перед сделкой вам, скорее всего, придется обратиться к специалистам, чтобы проверить документы и провести техническую экспертизу.

Что стоит зафиксировать:

• инженерное оборудование (насосы, котлы, бойлеры, люки и прочее);
• электрощиток полностью;
• показания всех счетчиков;
• квитанции по оплате (можно даже попросить летние и зимние, чтобы посмотреть разницу в сезоны);
• кадастровый номер в документах (чтобы посмотреть дополнительную информацию в открытых онлайн-источниках, а также запросить выписки из ЕГРН).

Для каждого осмотра дома можно распечатать чек-лист и делать пометки, чтобы список всегда был под рукой. Берите его с собой, когда поедете выбирать жилье.

С собой взять:

• фонарик,
• рулетку,
• смартфон,
• уровень.

Осмотр дома снаружи:

• замеряем границы от дома до соседей;
• осматриваем фундамент;
• фасад (следы ремонта, отделка, материал дома).

Осмотр внутри:

• проверяем воздух;
• чердак;
• подвал;
• полы/перекрытия;
• стены (уровень);
• закрываем и открываем двери/окна.

Коммуникации:

• водоснабжение;
• водоотведение;
• канализация;
• отопление;
• электроснабжение.

Этот список поможет вам выбрать надежный и уютный дом, в котором вы будете жить с удовольствием.

Как проверить дом перед покупкой и не быть обманутым?

Покупка дома требует максимальной собранности и внимательности. Перед подписанием договора вам стоит тщательно проверить состояние самой недвижимости и правильности составления документов на неё, убедиться в надёжности продавца. Такой подход позволит покупателю не быть обманутым. Что именно следует проверять при покупке дома? На что нужно обратить внимание, каким образом должен проходить процесс заключения сделки?

В какое время года лучше приобретать дом?

Когда лучше совершать такую покупку? Дом для круглогодичного проживания лучше всего покупать зимой, чтобы иметь возможность убедиться в его готовности к морозам.

Летом совершать такую покупку не стоит, так как в это время года сложно проверить качество работы коммуникаций. Летом цены на недвижимость обычно бывают более высокими, чем зимой, что делает покупку невыгодной.

Осень и весна тоже подходят для покупки частного дома. В это время года можно проверить, нет ли протечек в доме, понять, не затапливает ли участок, насколько сильно размывает дороги.

Разговор с продавцом: какие вопросы задавать?

Какие вопросы задавать при покупке дома? Нужно выяснить, зарегистрировано ли строение, имеется ли право собственности на него. Узнайте, сколько лет здание находится в собственности. Чем меньше этот период, тем больше риск, что вашу сделку могут оспорить бывшие владельцы недвижимости. Желательно, чтобы дом находился в собственности не менее года. Оптимальный вариант – если строение принадлежит продавцу более трёх лет.

Следует выяснить, было ли проведено межевание участка, чтобы впоследствии не возникло проблем с соседями. Также необходимо задать вопрос продавцу о его семейном положении. Если продавец состоит в браке, важно заручиться согласием на проведение сделки от его супруги/супруга.

Дополнительно задайте продавцу следующие вопросы:

• Почему продается недвижимость?
• Все ли коммуникации имеются?
• Нет ли у продавца задолженности по коммунальным платежам и налогам?
• К какой категории земель относится участок?

Резиденция в посёлке «Барвиха 21»

Изучение окрестностей перед проверкой дома

С помощью онлайн-карт убедитесь, что рядом с участком нет загрязнённых территорий, свалок, скотомогильников и других опасных в экологическом отношении объектов. Осмотрите территорию посёлка, его окрестности. Убедитесь в отсутствии дренажных каналов, обратите внимание на окружающий рельеф. Лучшими считаются участки, расположенные на возвышенностях — риск их подтопления минимален.

Пошаговая инструкция: как проверить дом снаружи перед покупкой.

Обычный визуальный осмотр дома снаружи позволит вам многое узнать о качестве использованных материалов и строительных

Общий чек-лист

Перед покупкой необходимо проверить следующие характеристики дома:

• материал, использованный для строительства;
• границы участка, расстояние до строений;
• текущее состояние фундамента;
• особенности изготовления и состояние кровли;
• нет ли признаков долгостроя;
• на каком расстоянии от поверхности находятся грунтовые воды, нет ли угрозы затопления.

Материал строительства

Для постройки элитных частных домов используются следующие материалы:

• кирпич. Морозостойкий, прочный, долговечный материал с точной геометрией и эстетичным внешним видом. Недостатки — низкая влагостойкость, большая масса, высокая стоимость.
• пено- и газоблоки. Доступны по цене, обладают точной геометрией, позволяют избежать сложной отделки, хорошо сохраняют тепло. Недостаток материала — повышенная хрупкость.
• брёвна, брус. Деревянные дома экологичны и безопасны. Они уютны внутри и солидны снаружи, обладают способностью «дышать». Главный недостаток деревянных строений — высокая пожароопасность.
• ракушечник. Этот натуральный материал характеризуется качественным звукопоглощением, высокими теплоизоляционными характеристиками, хорошей паропроницаемостью и экологичностью. Недостаток домов из ракушечника — необходимость в дополнительной защиты от влаги

Границы и расстояние до строений

Расстояние от дома до границ участков, расположенных по соседству, должно быть не менее трёх метров. Это важно проверить при отсутствии объекта на кадастровой карте. Пройдитесь со смартфоном по участку в режиме навигации, тщательно изучите расположение всех строений на нём, сверьте данные с кадастровой картой.

Фундамент

Внимательно осмотрите фундамент интересующего вас здания — нет ли на нём трещин, и присутствуют ли попытки их маскировки. Фундамент — это основа здания. Любые его дефекты повлекут за собой появление проблем с остальными частями конструкции.

Наличие трещин на фундаменте говорит о подвижности грунта. Обратите внимание, давно ли выполнялась покраска здания. Если это было сделано недавно, возможно, продавец таким образом решил замаскировать зашпаклёванные трещины на фасадах.

Осмотрите видимые участки забивных либо винтовых свай. Проверьте также при помощи строительного уровня горизонтальность пола на террасе и вертикальность стен, углов, свай.

Минималистичная резиденция в посёлке «Жуковка 2»

Крыша

Покупателю следует внимательно осмотреть крышу. Взгляните на кровельный материал и наличие водостока. Если водосток отсутствует, дождевая вода всё время после постройки здания лилась под фундамент. Это могло усилить пучение грунтов и снизить несущие характеристики почв.

Признаки долгостроя

В том случае, если коробка простояла без крыши в течение нескольких лет, это негативно отразилось на состоянии стен. Внимательно осмотрите дом. Если некоторые его части были достроены позднее остальных, они будут иметь более новый вид, чем остальная конструкция. Узнайте у хозяев, когда велась стройка, также задайте этот вопрос владельцам соседних участков.

Проверка уровня грунтовых вод

Проверить уровень грунтовых вод на участке можно при помощи приборов с использованием барометрического, геометрического либо гидростатического способа. Это можно сделать самостоятельно или вызвать специалистов. Если на участке имеется скважина или колодец, уровень вод можно определить с их помощью.

Пошаговая инструкция как проверить дом внутри перед покупкой

• Перед приобретением дома, его следует тщательно осмотреть не только снаружи, но и изнутри, выполнив следующие действия:
• Убедитесь в наличии или отсутствии свежего ремонта;
• Проверьте качество и состояние пола, стен, перекрытий;
• Внимательно осмотрите внутренние коммуникации;
• Выполните осмотр подвала, чердака, кухни, жилых и других помещений.

Качество перекрытий, стен, пола

Обратите внимание на качество перекрытий, стен, пола. От их состояния зависит долговечность конструкции. Наличие дефектов у этих элементов здания потребует в скором будущем дорогостоящего ремонта.

Проверка коммуникаций

Осматривая здание, проверьте инженерные сети, нуждающиеся в постоянном контроле. От их состояния зависит комфорт проживания в доме. Осмотрите следующие инженерные коммуникации:

• водопровод;
• канализационную систему;
• водоснабжение;
• электропроводку;
• систему отопления;
• вентиляцию.

Коттедж в посёлке «МосОблДачи»

Часть сантехнического оборудования и трубы могут находиться внутри коробов с дверцами. Попросите хозяина открыть их вам для осмотра. Если здание пока не подключено к газу, поэтому в нём не установлен газовый котёл, следует убедиться, что место для монтажа отопительного оборудования имеется.

Проверка теплоизоляции и гидроизоляции

Обратите внимание на утепление частного дома, проверьте его пароизоляцию, внимательно осмотрите крышу. На внутренней поверхности кровли должны отсутствовать потёки. Если вы их обнаружили, вам придётся переделывать гидро- и пароизолояцию, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Проверка комнат и помещений

Внимательно осмотрите каждую комнату, проверьте с помощью рулетки площадь внутренних жилых помещений. Возможно, полученные данные не соответствуют тем сведениям, которые озвучил вам продавец.

Осмотр чердака и подвала

Подвал должен быть сухим, без пятен сырости, плесени, потёков и участков вспухшей краски. Наличие следов затопления в подвале говорит о том, что во время весеннего половодья и в период дождей в него проникает вода. Повышенная влажность разрушает фундамент дома, что может становиться причиной появления плесени и грибка. Для исправления данного недостатка вам придется делать гидроизоляцию в подвале, что приведёт к появлению дополнительных расходов.

Немаловажно состояние кровли. Даже небольшие отступления от технологии и ошибки во время строительства способны приводить к её протеканию, недостаточному утеплению крыши, образованию конденсата на её внутренней поверхности. Осматривая чердак, убедитесь в отсутствии следов потёков и отслоений.

Что стоит сфотографировать для дальнейшего анализа?

Если какие-то части дома во время осмотра вызвали у вас подозрение, можете сфотографировать их либо снять на видео, чтобы затем показать профессионалам, способных предоставить вам профессиональную консультацию.

Кому можно доверить проверку дома?

Получить консультацию можно у экспертов-строителей, занимающихся возведением частных домов и хорошо разбирающихся во всех нюансах. Лучше всего пригласить специалиста на объект, чтобы он лично осмотрел его и выявил имеющиеся недостатки и проблемы. Стоимость услуги строительно-технической экспертизы в Москве начинается от 10 000 рублей. Если вы хотите получить дополнительную консультацию, можете показать отснятый видео- и фотоматериал другим экспертам.

Интернет-ресурсы, которые могут помочь с проверкой

Можно заказать следующие виды проверки:

• юридическая чистота приобретаемой недвижимости;
• кадастровая стоимость дома;
• наличие долгов у собственника и обременений у объекта недвижимости.

С помощью официального реестра можно узнать, не является ли продавец банкротом, а используя базу судебных актов, выяснить, не судился ли он с кем-либо из-за продающегося дома.

Какие должны быть документы у продавца?

• Какие документы следует проверять при покупке дома?
• выписку ЕГРН на участок и дом;
• документы о проведённом межевании земельного участка;
• план и кадастровый паспорт на землю;
• документ, подтверждающий право собственности: договор наследования, дарения либо купли-продажи;
• справку, подтверждающую отсутствие каких-либо задолженностей;
• при наличии супруга, включая бывшего, согласие на продажу от него.

Резиденция в посёлке «Сады Майендорф»

На какие нюансы обратить внимание в технической документации?

Важно обратить особое внимание на техническую документацию — включен ли он в ЕГРН, проведено ли межевание, имеется ли ГПЗУ. Также необходимо выяснить, как часто переходило право собственности на недвижимость до её продажи. Чем больше у дома было в прошлом собственников, тем выше риск того, что кто-то из бывших владельцев захочет предъявить на него свои права. Даже если вы идеально проведёте сделку купли-продажи, существует риск того, что будет оспорена предыдущая сделка. Поэтому идеальным вариантом является приобретение той недвижимости, у которой был всего один владелец.

Обязательно следует убедиться и в отсутствии обременений у недвижимости. Учтите, что обременения могут накладывать не только судебные приставы или банки, но и ресурсоснабжающие организации. Также существуют территории, которые разрешено использовать на особых условиях: природо- и водоохранные зоны, санитарные зоны газо- и нефтепроводов, места рядом с действующими электростанциями, транспортными путями и ЛЭП. Если вы купите недвижимость, расположенную на территории одной из таких специальных зон, вы можете столкнуться не только с запретом на возведение новых объектов на своём участке, но и с необходимость сноса приобретенного вами дома.

Соседи рядом с домом

Перед покупкой дома необходимо пройтись по посёлку и пообщаться с его жителями, расспросить о соседях. Пообщайтесь и самими соседями. Если у них имеется конфликт с владельцами дома, узнайте его причину. Возможно, есть территориальный или другой спор. Всё это следует узнать заранее, чтобы нерешённые конфликты не перешли к вам в нагрузку к дому в момент его покупки и не стали вашей головной болью.

Проверка частного дома и дачи — есть ли разница в проверке?

К проверке частного дома для постоянного проживания следует подходить более ответственно, чем дачного. Если он построен с нарушениями, могут возникнуть проблемы с постановкой строения на учёт и получением постоянной прописки.

Какие риски существуют при покупке дома?

При покупке дома существуют риски, связанные с неправильным составлением документов, наличием обременений, низким качеством возведения строения или его неудовлетворительным состоянием, проблемой с коммуникациями.

Чек-лист по проверке земельного участка

• ознакомиться с документами;
• проверить юридическую чистоту участка в Росреестре;
• убедиться в отсутствии обременений;
• осмотреть дом.

Алгоритм действий после проверки для оформления покупки

1. договориться с продавцом о сумме покупки и способе передачи денег;
2. составить предварительное соглашение;
3. составить договор купли-продажи;
4. подать заявление на на регистрацию сделки в Росреестре через МФЦ;
5. получить документы на дом.

Заключение

Процесс покупки дома достаточно сложный и требует самого серьезного, взвешенного подхода. Чтобы учесть все нюансы и особенности, избежав проблем, перед покупкой необходимо всё тщательно проверить. Если вы хотите, чтобы сделка прошла идеально, во время её подготовки вам стоит воспользоваться помощью экспертов-строителей и профессиональных юристов.

Если вы планируете купить загородный дом в Барвихе — перейдите на главную страницу и с помощью фильтра подберите свой вариант в коттеджном посёлке. Или позвоните по номеру +7 (495) 255-76-67, и наши эксперты составят для вас индивидуальную подборку из 3-5 домов и проведут показы.

Как проверить дом перед покупкой

Если дом сделан из кирпича или бетона, то смотрите все стены: трещины сигнализируют о неправильной усадке дома, которая может привести к разрушению стен. Если в каких-то местах стена покрыта штукатуркой, вероятнее всего, за ней скрываются трещины.

В доме из дерева осмотрите состояние бревен снаружи: если они окрашены неравномерно, то часть может просто сгнить. Гниющие неокрашенные участки выглядят как пятна синего цвета. Если дом окрашен, то этой синевы не будет видно, но в местах гниения краска ляжет по-другому — эти места будут светлее.

Крыша, чердак

Поднимитесь на крышу. На ней не должно быть влажных участков (темнее других по цвету или высохших водных подтеков), плесени, дырок и сломов. Однако подтеки могли и высохнуть на солнце. В таком случае зайдите на чердак. Подтеки, плесень и грибок там сигнализируют о протечке крыши, из-за которой в доме будут запах плесени и сырость. Потом крыша может сгнить и рухнуть.

Пол и перекрытия

На осмотр возьмите строительный уровень: он поможет определить прогибы в потолке нижнего этажа. Если они есть (даже небольшие), перекрытия сделаны плохо и балки прогибаются. На втором этаже попрыгайте по полу: если он прогибается, в будущем прогибы только увеличатся, а в худшем случае пол треснет. Такая проверка подходит для домов из любого материала.

Подвал

Если в подвале есть трещины на стенах, подтеки и следы подтоплений в углах, фундамент возведен неверно. Из-за этого в доме будут запах плесени и сырость, а со временем фундамент может полностью разрушиться.

При осмотре окон обратите внимание на несколько факторов:

• Если осматриваете дом зимой, проверьте, не запотевают ли окна и не образуется ли влага внутри стеклопакета. Это говорит о плохом качестве окон.
• Проверьте шумоизоляцию. Один человек должен встать снаружи дома около окна, а второй — внутри дома. Поговорите с ним, чтобы выяснить, какой уровень шума выдерживают окна.
• Убедитесь, что от окон не дует, постояв рядом с ними 2–3 минуты. Если не ощущаете потока холодного воздуха, значит, окна укреплены качественно.

Двери

Двери в доме могут проседать, и из-за этого они будут открываться сложнее. Однако небольшое проседание нормально для двери. Небольшое проседание нормально и для домов из дерева, потому что дерево дышит, из-за чего проседает весь дверной проем, а не сама дверь. Чтобы проверить провисание дверного полотна, попробуйте открыть дверь резким движением. Она должна открываться плавно.

Если дверь открывается тяжело, со временем эта проблема только усугубится и дверь вообще перестанет открываться. А вот если за несколько лет после установки двери так и не произошло сильного проседания, значит, никогда и не произойдет.

Инженерные системы

Система отопления

Чтобы убедиться в работоспособности системы отопления в доме:

• Проверьте котел. Включите его и проверьте, как быстро нагреются все радиаторы и батареи. Если он уже был включен, потрогайте батареи, переключите мощность нагрева и дождитесь изменений в температуре. Если через 10–15 минут в помещении станет теплее, батареи работают исправно.
• Проверьте, нет ли подтеков у батареи. Если они есть, покрытие прибора будет немного ржавым или иметь желтые подтеки.
• Убедитесь, что у батарей есть краны для спуска воздуха. Они нужны, чтобы избавляться от накопившегося в воде воздуха и ускорять движение воды в трубах радиатора.

Канализация

• Если дом подключен к центральной канализации, просто смойте воду в унитазе. Если она уходит быстро, система работает исправно.
• Если к дому подведена собственная канализация, осмотрите ее. В современных домах самые удобные канализации — это септики и ЛОС. Они все перерабатывают, выкачивать их нужно редко (обычно раз в год, а то и реже). Если на участке что-то другое, готовьтесь к повышенным расходам на выкачивание раз в 2–3 недели.
• Если установлена выгребная яма, посчитайте размер ямы, который подошел бы для вашей семьи. Он высчитывается по формуле: объем ямы = к-во дней, за которое наполняется яма * число человек * объем л/чел. в сутки — с расчетом, что последнее значение в среднем составляет 150–200 л. Учитывайте, что яму рекомендуется выкачивать дважды в месяц.

Также посмотрите, из чего сделан резервуар. Лучшие материалы — бетон, кирпич или камень.

Как выбрать очистное сооружение для частного дома

Система водоснабжения

В системе водоснабжения нужно проверить две составляющие: воду и трубы.

• Возьмите 0,5–1 л воды и отдайте ее на экспертизу. Если вода окажется плохого качества, придется ставить систему очистки.
• Трубы проверьте на наличие подтеков и ржавчины — их быть не должно. Из-за неисправных труб дома может случиться потоп.

Электричество

Чтобы убедиться в работоспособности электрической системы, проверьте, выдерживает ли сеть большие нагрузки. Для этого включите свет и мощные электроприборы (например, стиральную и посудомоечную машины, микроволновую печь). Если автоматы на щитке не вышибает, значит, проводка проведена правильно.

Вентиляция

Для проверки вентиляции поднесите бумажную салфетку к вентиляционной решетке: она должна удержаться без ваших рук. Потом проведите салфеткой по решетке — если на ней осталась пыль, вентиляцию нужно будет очистить.

Покупка дома

Сделка по купле-продаже дома считается достаточно рискованной операцией. Она связана со значительными финансовыми затратами, что привлекает мошенников и просто не порядочных собственников. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный объект для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Первичный рынок недвижимости

Под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда застройщик строит «под Вас» , по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только через 1-2 года.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичное жилье — это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцем недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома. Побывав в них, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. Важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Главное преимущество «вторички» — низкая стоимость по сравнению с первичным жильем. Однако, следует помнить, что повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения по суду, иметь других собственников и т. д. Все это требует тщательной проверки всей предыстории недвижимости.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то приоритет отдает вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, убежать подальше от суеты, на природу.

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужного жилья необходимо определиться и с его ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки — изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные маклеры и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением, но обойдется дороже за счет накруток за услугу.

Один из лучших вариантов — иметь дело непосредственно с владельцем дома. С ним можно поторговаться, обсудить важные нюансы условий проживания и особенностей района. Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг — просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Особенно важно, исключить наличие поддельных справок, копий и выписок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов — юристов или риэлторов.

Этап 5. Заключение сделки

Завершающий шаг — заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос, ]как составить куплю-продажу дома ]правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д.

Перед подписанием Договора рекомендуется показать его профессиональному юристу для оценки правильности составления. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. Оформляется сделка при участии государственного регистратора (нотариуса). Оплату следует производить при свидетелях.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

Дом покупается надолго и должен обеспечить максимально комфортное проживание. Осмотр его технического состояния требует особой тщательности. Лучше всего, для оценки качества жилья привлечь профессионального эксперта — строителя или риэлтора с опытом проведения оценки строений. Внимание следует обратить на ряд ключевых моментов.

Материал строительства

Надежность всего сооружения, его долговечность и комфорт внутри помещений определяются конструкцией и материалом стен дома. От этого зависит несущая способность, прочность, усадка, шумо- и теплоизоляционные свойства. Проверяется качество гидроизоляции, утеплителя.

Наиболее распространенные варианты:

1. Деревянный сруб. Дом может быть построен из бревен или брусьев. В России такие дома строились с давних времен и доказали свою надежность. Главная проблема — гниение, и его следы надо выявить своевременно. Еще одна проблема — значительная усадка.
2. Кирпичная кладка. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию. Обязательно оценивается толщина кладки и качество кирпича.
3. Блочное строительство. Распространение находят газо- и пеноблоки. При такой конструкции важная роль отводится надежному утеплителю и гидроизоляции. Их качество требует особой проверки. Необходимо выявить следы плесени и грибков. Настораживающий фактор — свежая внешняя штукатурка. Таким способом продавец может замаскировать дефекты перед продажей.
4. Железобетонные панели. Из них делаются не только многоэтажные сооружения, но и бюджетные частные дома. Такие строения, как правило, стоят дешевле, но имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. При осмотре особое внимание уделяется качеству заделки межплиточных швов.

Невозможно выделить какой-либо конкретный материал. Все они имеют плюсы и минусы, предназначены для разных условий эксплуатации. Покупатель должен сам оценить конструкцию с учетом технического состояния, собственных эстетических предпочтений и финансовых возможностей. При необходимости можно проконсультироваться со специалистами.

Фундамент

Проверять качество фундамента достаточно сложно, т. к. его основная часть скрыта под землей. Рискованный вариант — отсутствие фундамента. Такое сооружение может использоваться только в качестве временного жилья. Оценить надежность фундамента можно по косвенным признакам — трещины на стенах, проседание углов, повышенная влажность подвала, сырость на полу и т. д.

Важно уточнить следующие параметры фундамента:

1. Тип. Фундамент может быть ленточным, плитным, столбчатым и свайным. Наиболее надежным и универсальным считается ленточная конструкция. Сваи необходимы при строительстве на болотистой и рыхлой почве.
2. Глубина. Лучше всего, выбирать заглубленный фундамент. При этом его глубина должна быть больше глубины промерзания грунта, но не доходить до залегания подземных вод.
3. Цокольная часть. Она необходима для надежной защиты стен снизу. Качественный фундамент возвышается над поверхностью земли на высоту 40-60 см. Стоит также проверить наличие отмостков.
4. Гидроизоляция и утепление. Они спрятаны под землей, но оценить их качество можно. При хорошей гидро- и теплоизоляции пол в помещении будет сухой и теплый. Подвал позволяет объективно оценить данный параметр.

Фундамент следует проверять внимательно. Любые следы подтопления снизу, плесень указывают на наличие дефектов. Если возникает подозрение, то рекомендуется обратиться к специалистам. Они могут сделать специальные шурфы и точно оценить состояние фундамента. Крайне опасны любые деформации, вызванные проседанием основы сооружения.

Крыша и чердак

Нельзя оставлять без внимания кровлю дома. Покупателю, конечно, не хочется начинать ее ремонт сразу после приобретения жилья, после первого сильного дождя. Важно проверить прочность, герметичность и надежность крыши. Идеально, если и внешний вид кровельного покрытия будет привлекательным без дополнительных затрат.

При осмотре дома необходимо проверить:

1. Стропильная система. Проверяется состояние всех несущих деревянных балок (стропил). Не должно быть прогнивших участков, повреждений.
2. Кровельное покрытие. Важен материал, из которого оно сделано (шифер, металл, черепица, мягкая кровля и т.п.). Оценивается состояние покрытия.
3. Гидроизоляция. Если осмотр проводится во время дождя, то можно сразу оценить ее качество. В сухую погоду выявляются следы протечек.
4. Водостоки и водоотводящие элементы. Их также надо внимательно осмотреть и оценить эффективность.

Чердак также следует внимательно осмотреть. Во-первых, по нему можно оценить состояние кровли, т.к. протечки наглядно проявляются именно здесь. Кроме того, чердачное помещение, как правило, имеет практическую ценность. На нем можно обустроить хранилище малоиспользуемого имущества. Дополнительно можно оценить возможность обустройства теплого чердачного помещения или жилой мансарды.

Отопление

Нормальная температура в доме даже в лютые морозы — важное условие для постоянного проживания. Реально оценить его качество можно только в зимнее время. Хорошо, если имеется централизованное отопление. В этом случае достаточно проверить состояние труб и радиаторов, а также наличие кранов для спуска воздуха. В домах без централизованного отопления надо иметь собственный отопительный котел. Дешевый вариант — газовый котел. В негазифицированных районах выбирают жидко- и твердотопливные котлы, а также электрообогреватели.

Водоснабжение

Идеальный вариант — централизованное водоснабжение, в т.ч. горячее водоснабжение. Если его нет, то надо выяснить, с какого источника обеспечивается подача воды. Следует взять пробы и проверить ее качество. При собственной системе водоснабжения надо проверить состояние магистралей и оборудования.

Нагрев воды часто обеспечивается газовыми колонками. Могут использоваться электронагреватели (проточные и накопительные). Необходимо проверить техническое состояние такого оборудования, а также документы на ввод его в эксплуатацию.

Участок

Частный дом расположен на конкретном земельном участке. Интерес представляют его размеры, форма, рельеф, состав грунта. Проверяется правильность расположения выгребных ям (септиков), источников воды и их соответствие санитарным нормам. Важно проверить наличие системы полива и дренажной системы. Все постройки и стационарные объекты должны быть учтены в плане и техническом паспорте дома.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости — частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома. Можно купить дом в деревне.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут взяты на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем. Он действует в течение 1 года или в течение срока, оговоренного в соглашении. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения окончательного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного соглашения. Заверение документа у нотариуса не обязательно, но желательно. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация

Чтобы узнать как оформить куплю дома с участком, следует пройти обязательную процедуру — государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт на дом;
• выписка из кадастрового учета земельного участка;
• договор купли-продажи;
• акт приемки-передачи;
• справка о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Для прохождения госрегистрации можно обратиться в МФЦ. Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Если договор оформлен у нотариуса, то он с согласия сторон направляет обращение в Росреестр от их имени в электронном виде. При уклонении продавца от передачи прав собственности покупатель подает заявление в суд.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Даже небольшая ошибка, неточность в правоопределяющих документах может стать препятствием к признанию сделки законной. Существуют всевозможные подводные камни при покупке дома в виде разных обременений и ограничений. Наконец, в комплекте документов могут оказаться фальшивые справки и свидетельства. Васе это указывает на необходимость тщательной их проверки.

Разрешение на строительство

В нем подтверждается соответствие объекта градостроительному плану и строительным нормам. Выдается документ при получении права на земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные строения. Документ передается правопреемнику без переоформления.

Свидетельство на недвижимость и участок

Этот документ, подтверждающий право собственности на дом и земельный участок, продавец обязан предоставить покупателю. При его отсутствии продавец не имеет право распоряжаться недвижимостью. Если продажу осуществляет лицо от имени собственника, то необходима нотариально заверенная доверенность.

Справка о количестве прописанных граждан

При покупке надо добиваться, чтобы все прописанные в доме лица выписались. В противном случае возникнет масса проблем с правами этих граждан, особенно несовершеннолетних.

Согласие на продажу от совладельца

При долевой собственности на недвижимость согласие на продажу необходимо получить от всех дольщиков.

Помимо указанных документов покупатель имеет право просить предоставить дополнительные справки, копии и выписки. Среди них можно отметить: свидетельство о госрегистрации, кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, согласие супругов, справка о коммунальных платежах и т. п.

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

При покупке дома существует высокий риск мошенничества. Могут попасться явные преступные элементы, желающие обманным путем присвоить деньги. Чаще попадаются недобросовестные продавцы, которые стремятся любым способом продать подороже или избавиться от проблемной недвижимости. В результате покупатель может оказаться в сложной ситуации, лишившись денег и не имея возможность зарегистрировать покупку. Для снижения рисков можно воспользоваться такими советами.

Сравните заявленную площадь участка с фактической

Фальсификация справки с завышенной площадью позволяет увеличить цену. Простейший метод проверки — проведение замеров. Более точные измерения позволяют сделать геодезические приборы.

Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

В их отсутствии можно убедиться, сравнив планировку с техпаспортом дома. Изучения кадастрового плана поможет выявить незаконные строения.

Проверьте проектные документы на жилое здание

Эта проверка важна при покупке у застройщика первичного жилья. Проектную документацию следует проверить уже на стадии предварительных переговоров, а затем сравнить с постройкой.

Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

При проведении сделки необходимо оформить 2 отдельных договора — на жилой дом и на земельный участок. Правильность составления обоих документов рекомендуется проверить у профессионалов. Надо учесть, что налог на прибыль уплачивается с этих объектов раздельно.

Указанные рекомендации помогут избежать мошеннических схем. Кроме того, надо анализировать поведение продавца. Мошенников часто подводит попытка совершить сделку очень быстро. Настораживать должна чрезмерно заниженная цена, требование залога и частичной предоплаты.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.